2025타경102928
유찰 4회지분매각2026.10.22 (제4별관 제211호 법정(2층))||
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| 소재지 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) [도로명] 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 982.6㎡ (297.2평) | 건물면적 | 16.01㎡ (4.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 237,000,000원 | 최저가격 | (64%)151,680,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,168,000원 | 청구금액 | 243,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.06 | (64%)151,680,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.08.06 | (100%)237,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.10 | (80%)189,600,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (64%)151,680,000원 | 진행 |
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물건 사진 (27장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 대 (준주거지역) | 982.6㎡ (297.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,328,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) (서울특별시 종로구 지봉로 37-29) | 철근콘크리트구조 | 16.01㎡ (4.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 982.6㎡ (297.2평) 건물: 16.01㎡ (4.8평) | 237,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 내 8층 808로 외벽 : 석재 마감 등, 통로 : 벽체 페인트 뿜칠 등, 바닥 타일 마감 등 창호 : 새시 2중창 등 임. 오피스텔 1개호로 이용중임.(후첨 '내부도' 참조) 화재탐지 및 스프링클러, 옥내소화전 설비, 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음. 2필지 일단의 부정형의 토지로 오피스텔 및 근린
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 종로구 창신동에 있는 '동묘역(1호선 및 6호선 환승역)' 북동측 인근에 위치하는 통칭 J타워 8층 808호로 부근은 동측 지봉로(왈복 4차로) 및 남측 종로(왕복 6차 로)선)변으로 각종 상업업무시설 및 근린생활시설이 소재하며 후면으로 오피스텔 및 주상용 부동산으로 형성된 주상복합지대로 오피스텔로 주위환경 보통임. 본건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 1호선 및 6호선 환승역인 '동묘역' 및 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정 양호함. 2021.05.28. 사용승인된
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-09-09|배당요구종기일 : 2025.08.14
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-11 배당: 2025-08-14 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-11 배당: 2024-02-06 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-11 배당: 2024-02-06 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-11 배당: 2025-08-14 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 808호 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-11 배당: - | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 808호 | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-11 배당: 2025-08-14 | 보: 2억 4,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2024-08-16 확정: 2024-08-16 배당: 2025-09-06 | 보: 30만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 808호 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 30만원 월: 525,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2024-08-16 확정: 2024-08-16 배당: 2025-09-06 | 보: 30만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-09-06 확정: - 배당: - | 보: 30만원 월: 525,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인12 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4억 8,630만원 월: 525,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인13 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4억 8,630만원 월: 525,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (13건) | - | 보: 24억 3,180만원 월: 2,100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.9.9.가압류|청구/채권금액 : 243,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-09-09 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 243,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 대지면적 | 982.6㎡ (297.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.01㎡ (4.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.6% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 종로구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 종로구세무서 | 종로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 지봉로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,700만원 | 1억 9,434만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,434만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,700만원 | 1억 9,197만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,197만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,700만원 | 1억 8,960만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,960만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,700만원 | 1억 8,723만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,723만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,844만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 88점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 5,168만원
- 예상 대출액
- 7,584만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,550만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 6,381만원
- 예상 대출액
- 9,828만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,532만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 7,594만원
- 예상 대출액
- 1억 1,436만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,151만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 13건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 54장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 64.36%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102630 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 2026.10.14 | 2억 6,400만원 | 2억 829만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경102428 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 2026.10.14 | 2억 7,000만원 | 2억 1,495만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경103488 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 2026.10.06 | 2억 3,200만원 | 1억 4,848만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경104541 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 2026.10.06 | 2억 3,300만원 | 1억 5,015만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경102422 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 2026.05.21 | 2억 5,700만원 | 1억 7,777만원 | 69.2% | 매각 |
| 2025타경103368 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 난계로29길 33-4 (숭인동) | 2026.05.13 | 1억원 | 1억 400만원 | 104% | 매각 |
| 2025타경1499 | 오피스텔 | 서울특별시 중구 마장로 3 (신당동) | 2026.04.21 | 2억 9,900만원 | 2억 5,600만원 | 85.6% | 매각 |
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