2025타경1816
유찰 3회지분매각| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호 [도로명] 광주광역시 동구 금남로 202 (금남로4가,로머스파크주건축물) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 오피스텔임. |
| 토지면적 | 2,766.7㎡ (836.9평) | 건물면적 | 73.84㎡ (22.3평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 320,000,000원 | 최저가격 | (45%)143,360,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)14,336,000원 | 청구금액 | 2,467,738,147원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)320,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)224,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.10 | (45%)143,360,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호 | 대 (중심상업지역) | 2,766.7㎡ (836.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호 (광주광역시 동구 금남로 202 (금남로4가,로머스파크주건축물)) | 철근콘크리트구조 | 73.84㎡ (22.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 오피스텔임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,766.7㎡ (836.9평) 건물: 73.84㎡ (22.3평) | 320,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서 ·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다. 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다. 3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다. 본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니
본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다. 본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다. 본건은
오피스텔임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 케이컬쳐 주식회사,이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-09-19 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SIM SEONG MUK 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-12-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 기타 / 1204호 | 전입: 2024-06-10 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 870,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 / 1016호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 1203호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 880,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 3,300만원 월: 5,850,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-04 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 2,467,738,147원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
오피스텔임.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호 | 대지면적 | 2,766.7㎡ (836.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 73.84㎡ (22.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.7% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 금남로4가 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,000만원 | 2억 6,240만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,240만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,920만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,920만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,600만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,280만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,280만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,168만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,125만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,289만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,163만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 809만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,803만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경4686 | 오피스텔 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층505호 | 2026.08.05 | 1억 1,100만원 | 6,861만원 | 61.8% | 매각 |
| 2023타경85131 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 금남로 202 (금남로4가, 로머스파크) | 2026.10.20 | 3억 3,300만원 | 1억 2,750만원 | 38.3% | 매각 |
| 2023타경85131 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 금남로 202 (금남로4가, 로머스파크) | 2026.09.08 | 3억 3,300만원 | 1억 3,600만원 | 40.8% | 매각 |
| 2023타경85131 | 오피스텔 | 광주광역시 동구 금남로 202, 21층2101호 (금남로4가,로머스파크주건축물)구) 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 | 2026.06.16 | 3억 3,600만원 | 1억 5,470만원 | 46% | 매각 |
| 2024타경78758 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 구성로148번길 10-2 (수기동) | 2026.08.19 | 1억 4,200만원 | 1,067만원 | 7.5% | 매각 |
| 2025타경33887 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 천변우로 361-15 (수기동) | 2026.09.29 | 1억 100만원 | 5,224만원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경32967 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 동구 천변우로 361-15 (수기동) | 2026.06.04 | 1억 1,400만원 | 6,711만원 | 58.9% | 매각 |
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