2025타경422
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경상북도 경주시 보문로 465-67 (신평동) [도로명] 경상북도 경주시 보문로 465-67 (신평동,지티랜드) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.06.02 | 매각물건 | 일괄매각. 공부상 소재지가 신평동 150-10, 150-11, 150-18, 198, 202, 216-1, 732-5, 732-11, 732-17, 733-3 번지 10필지이나 실제 합병되어 신평동 150-10번지 상에 소재함. |
| 토지면적 | 61,768㎡ (18684.8평) | 건물면적 | 52.71㎡ (15.9평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 801,000,000원 | 최저가격 | (8%)65,966,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)6,596,600원 | 청구금액 | 809,591,448원 | 채권자 | 경OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.24 | (100%)801,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.21 | (70%)560,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.26 | (49%)392,490,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.23 | (34%)274,743,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (8%)65,966,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 보문로 465-67 (신평동) | 대 (자연녹지지역) | 61,768㎡ (18684.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 334,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 보문로 465-67 (신평동) (경상북도 경주시 보문로 465-67 (신평동,지티랜드)) | 철골철근콘크리트구조 | 52.71㎡ (15.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 공부상 소재지가 신평동 150-10, 150-11, 150-18, 198, 202, 216-1, 732-5, 732-11, 732-17, 733-3 번지 10필지이나 실제 합병되어 신평동 150-10번지 상에 소재함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 61,768㎡ (18684.8평) 건물: 52.71㎡ (15.9평) | 801,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕슬래브지붕 지하1층, 지상4층건 중 2층 227호 및 2층 228호로서 2개 호를 연결하여 일체로 이용하고 있으며, 외벽: 현무암판 및 외장타일 붙임 내벽: 석고보드 위 페인팅(통로측: 벽체 없는 개방형) 천장: 트라스 노출 바닥: 데코타일 마감 창호: 칼라삿시 복층유리창입니다. 기호 가, 나: 근린생활시설(휴게음식점, 상호: 카페보문)로서 2개 호를 연결하여 이용 중이나 현재 휴업상태입니다. 급배수설비, 위생설비, 에스컬레이터, 엘레베이터,
경주시 신평동 소재 '보문관광단지' 내 남동측단에 위치하는 지티랜드 구분상가 제에이동 제2층 제227호(기호 가)와 제에이동 제2층 제228호(기호 나) 단위상가이며, 부근은 대규모 관광단지로서 관광시설, 숙박업소, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고, 가로망과 획지가 정비되어 있습니다. 대규모 관광단지의 간선도로 인근에 소재하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 매우 편리하며, 차량출입이 용이합니다. 철골
일괄매각. 공부상 소재지가 신평동 150-10, 150-11, 150-18, 198, 202, 216-1, 732-5, 732-11, 732-17, 733-3 번지 10필지이나 실제 합병되어 신평동 150-10번지 상에 소재함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-09-14 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-06-02 | 경매개시결정(신청채권) | 경OOOOOOO | 809,591,448원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 공부상 소재지가 신평동 150-10, 150-11, 150-18, 198, 202, 216-1, 732-5, 732-11, 732-17, 733-3 번지 10필지이나 실제 합병되어 신평동 150-10번지 상에 소재함.
당사자 내역
| 채권자 | 경OOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 보문로 465-67 (신평동) | 대지면적 | 61,768㎡ (18684.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 52.71㎡ (15.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 보문로 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 보문로 465-67 (신평동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 100만원 | 6억 5,682만원 | 82% | 6.2명 | 6억 5,682만원 |
| 최근 3개월 | 8억 100만원 | 6억 4,881만원 | 81% | 5.8명 | 6억 4,881만원 |
| 최근 6개월 | 8억 100만원 | 6억 4,080만원 | 80% | 5.4명 | 6억 4,080만원 |
| 최근 12개월 | 8억 100만원 | 6억 3,279만원 | 79% | 5.1명 | 6억 3,279만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,298만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,170만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,274만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,728만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,973만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,562만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경11722 | 근린상가 | 경상북도 경주시 신평동 452-3 | 2026.05.26 | 143억 9,219만원 | 100억원 | 69.5% | 진행중 |
| 2024타경11722 | 근린상가 | 경상북도 경주시 보문로 407 (신평동) | 2026.05.26 | 143억 9,219만원 | 100억원 | 69.5% | scheduled |
| 2025타경593 | 근린상가 | 경상북도 경주시 하리길 35 (천군동) | 2026.08.18 | 9억 8,180만원 | 3억 5,133만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경447 | 근린상가 | 경상북도 경주시 천북면 목실길 27-53 | 2026.08.25 | 7억 9,479만원 | 4억 5,600만원 | 57.4% | 매각 |
| 2025타경513 | 근린상가 | 경상북도 경주시 북군동 444-1 | 2026.06.16 | 13억 8,608만원 | 5억 6,300만원 | 40.6% | 매각 |
| 2025타경10399 | 근린상가 | 경상북도 경주시 산업로 3412-45 (도지동) | 2026.05.26 | 10억 3,221만원 | 2억 4,200만원 | 23.4% | 매각 |
| 2025타경10399 | 근린상가 | 경상북도 경주시 형산마을안길 23-16 (도지동) | 2026.04.21 | 14억 3,330만원 | 3억 6,199만원 | 25.3% | 매각 |
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