2024타경60451
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 부산광역시 동래구 복천로 109 (명장동) [도로명] 부산광역시 동래구 복천로 109 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 목록3. 제시외건물 일부(3-5, 3-6, 3-7) 일반건축대상 상 위반건축물로 등재되어 있다고 보고됨. |
| 토지면적 | 308㎡ (93.2평) | 건물면적 | 66.44㎡ (20.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 776,764,020원 | 최저가격 | (24%)186,502,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,650,200원 | 청구금액 | 53,757,533원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.08.06 | (70%)543,735,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.10 | (49%)380,615,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.15 | (34%)266,431,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.19 | (24%)186,502,000원 | 진행 |
물건 사진 (48장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 동래구 복천로 109 (명장동) | 대 (제2종일반주거지역) | 308㎡ (93.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 864,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 동래구 복천로 109 (명장동) (부산광역시 동래구 복천로 109) | 블록구조 | 66.44㎡ (20.1평) | 일괄평가 (대장연면적 73.56㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 목록3. 제시외건물 일부(3-5, 3-6, 3-7) 일반건축대상 상 위반건축물로 등재되어 있다고 보고됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 308㎡ (93.2평) 건물: 66.44㎡ (20.1평) | 776,764,020원 | |||
본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 "명장초등학교" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 자연림, 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다. 대체로 부정형 완경사의 토지로서 주택 등으로 이용 중입니다. 본건 남측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로가 소재합니다. 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(4구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례> 감정평가 개요 중 "7. 그 밖의 사항" 참조 바랍니다. 없습니다. (가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기타 : 감정평가 개요 중 "7. 그
일괄매각. 제시외 건물 포함 목록3. 제시외건물 일부(3-5, 3-6, 3-7) 일반건축대상 상 위반건축물로 등재되어 있다고 보고됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 목록1합병한대134㎡ | 전입: - 확정: - 배당: 2024-10-29 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2012-06-21 | 전세권 | 한OO | 50,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2012-09-27 | 소유권 | 길OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2013-09-30 | 근저당권 | (OOOOOOO | 218,400,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-08-13 | 근저당권 | 김OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-08-08 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-03 | 임의경매 | 대OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 목록3. 제시외건물 일부(3-5, 3-6, 3-7) 일반건축대상 상 위반건축물로 등재되어 있다고 보고됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 동래구 복천로 109 (명장동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 73.56㎡ (22.3평) | 건축면적 | 73.56㎡ (22.3평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1980-09-15 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동래구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동래구세무서 | 동래구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 복천로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 동래구 복천로 109 (명장동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 7,676만원 | 6억 3,694만원 | 82% | 6.2명 | 6억 3,694만원 |
| 최근 3개월 | 7억 7,676만원 | 6억 2,917만원 | 81% | 5.8명 | 6억 2,917만원 |
| 최근 6개월 | 7억 7,676만원 | 6억 2,141만원 | 80% | 5.4명 | 6억 2,141만원 |
| 최근 12개월 | 7억 7,676만원 | 6억 1,364만원 | 79% | 5.1명 | 6억 1,364만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,325만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 330만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,085만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,078만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,062만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,609만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 10건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 72장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21731 | 단독·다가구 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) | 2026.08.06 | 1억 8,000만원 | 1억 2,201만원 | 67.8% | 매각 |
| 2025타경21709 | 단독·다가구 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) | 2026.07.02 | 1억 8,100만원 | 1억 2,189만원 | 67.3% | 매각 |
| 2025타경21729 | 단독·다가구 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) | 2026.06.23 | 1억 8,000만원 | 1억 2,000만원 | 66.7% | 매각 |
| 2025타경21726 | 단독·다가구 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) | 2026.05.06 | 1억 7,600만원 | 1억 1,689만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경21631 | 단독·다가구 | 부산광역시 동래구 명안로53번길 31-1 (명장동) | 2026.07.29 | 6억 2,620만원 | 2억 6,211만원 | 41.9% | 매각 |
| 2025타경1596 | 단독·다가구 | 부산광역시 동래구 시실로135번길 14 (명장동) | 2026.06.12 | 3억 169만원 | 1억 2,680만원 | 42% | 매각 |
| 2026타경1016 | 단독·다가구 | 부산광역시 동래구 명안로26번길 18-6 (안락동) | 2026.09.30 | 3억 57만원 | 1억 688만원 | 35.6% | 매각 |
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