2024타경62131
유찰 2회제시외건물포함2026.11.23 (입찰법정(제101호))||
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| 소재지 | 서울특별시 성동구 둘레11길 10-13 (성수동2가) [도로명] 서울특별시 성동구 둘레11길 10-13 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각(제시외 건물 포함). 서울 성동구 성수동2가 335-119 지상 판매시설은 부동산현황조사보고서에 의하면 공부상 단층이나 현황상 지상2층 건물인 것으로 보임. 일반건축물대장상 주용도는 제조업소로 등재되어 있으나 현황은 점포임. |
| 토지면적 | 281㎡ (85.0평) | 건물면적 | 137.39㎡ (41.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,582,753,870원 | 최저가격 | (51%)3,370,370,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)337,037,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.08 | (64%)4,212,962,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.07.27 | (64%)4,212,962,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.19 | (64%)4,212,962,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.23 | (51%)3,370,370,000원 | 진행 |
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물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성동구 둘레11길 10-13 (성수동2가) | 대 (제3종일반주거지역) | 281㎡ (85.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,300,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성동구 둘레11길 10-13 (성수동2가) (서울특별시 성동구 둘레11길 10-13) | 벽돌구조 · (다가구주택) | 137.39㎡ (41.6평) | 일괄평가 (대장연면적 497.77㎡) | 일괄매각(제시외 건물 포함). 서울 성동구 성수동2가 335-119 지상 판매시설은 부동산현황조사보고서에 의하면 공부상 단층이나 현황상 지상2층 건물인 것으로 보임. 일반건축물대장상 주용도는 제조업소로 등재되어 있으나 현황은 점포임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 281㎡ (85.0평) 건물: 137.39㎡ (41.6평) | 6,582,753,870원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
일련번호(3): 본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성원중학교" 남측 인근에 소재하며 주위는 단독, 다가구, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(4): 본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성원중학교" 남동측 인근에 위치한 전통시장(뚝도청춘시장) 내에 있으며 주위는 유사형의 점포로 구성된 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(3): 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. 일련번호(4): 본건은 전통시장 내 위치하여 차량접근이 불가하며 도보로 접근이 가능함. 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. 일련번호(3): 인접도로와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 일련번호(4): 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 일련번호(3): 본건 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로와 접하였음. 일련번
[참고사항]
일괄매각(제시외 건물 포함). 서울 성동구 성수동2가 335-119 지상 판매시설은 부동산현황조사보고서에 의하면 공부상 단층이나 현황상 지상2층 건물인 것으로 보임. 일반건축물대장상 주용도는 제조업소로 등재되어 있으나 현황은 점포임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-10-10|배당요구종기일 : 2024.12.26
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 1층전부 | 전입: 1997-09-22 확정: - 배당: 2024-11-01 | 보: 2,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2001-03-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2001-03-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2003-10-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 303호방2칸 | 전입: 2003-10-08 확정: 2003-10-08 배당: 2024-10-15 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 2층전부 | 전입: 2007-08-28 확정: 2007-08-28 배당: 2024-10-31 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2007-08-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2015-06-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-06-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-06-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2015-06-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 103호방2칸 | 전입: 2015-08-17 확정: 2015-08-13 배당: 2024-11-04 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2015-08-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-08-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 / 지층104호 | 전입: 2015-10-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 있음 | 지층104호 | 전입: 2015-10-29 확정: 2015-11-20 배당: 2024-10-31 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 1층 및2층 | 전입: 2018-06-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 1층 및 2층 | 전입: 2018-06-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2020-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2020-10-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2021-03-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-03-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2022-09-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-09-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2023-04-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-04-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 있음 | 지하104호 | 전입: 2024-05-07 확정: 2024-10-28 배당: 2024-10-31 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-05-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (32건) | - | 보: 2억 2,500만원 월: 700,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.10.10. 경매개시결정|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-03-03 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-03-03 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-10-10 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각(제시외 건물 포함). 서울 성동구 성수동2가 335-119 지상 판매시설은 부동산현황조사보고서에 의하면 공부상 단층이나 현황상 지상2층 건물인 것으로 보임. 일반건축물대장상 주용도는 제조업소로 등재되어 있으나 현황은 점포임.
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성동구 둘레11길 10-13 (성수동2가) | 대지면적 | 281㎡ (85.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 497.77㎡ (150.6평) | 건축면적 | 148.2㎡ (44.8평) | 건폐율 / 용적률 | 52.7% / 177.1% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1993-12-18 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성동구세무서 | 성동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 둘레11길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성동구 둘레11길 10-13 (성수동2가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 65억 8,275만원 | 53억 9,785만원 | 82% | 6.2명 | 53억 9,785만원 |
| 최근 3개월 | 65억 8,275만원 | 53억 3,203만원 | 81% | 5.8명 | 53억 3,203만원 |
| 최근 6개월 | 65억 8,275만원 | 52억 6,620만원 | 80% | 5.4명 | 52억 6,620만원 |
| 최근 12개월 | 65억 8,275만원 | 52억 37만원 | 79% | 5.1명 | 52억 37만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
46억 191만원
최저매각가 대비 +3억 8,895만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수55.205점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 28점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 32건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
33억 7,037만원
- 예상 대출액
- 16억 8,518만원
- 필요 현금(실투자)
- 17억 3,025만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
36억 3,999만원
- 예상 대출액
- 21억 8,399만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 403만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
39억 962만원
- 예상 대출액
- 25억 4,125만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 1,937만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 32건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 32건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 65.31%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경59616 | 단독·다가구 | 서울특별시 성동구 서울숲2길 30 (성수동1가) | 2026.09.14 | 4억 3,950만원 | 4억 555만원 | 92.3% | 매각 |
| 2025타경104068 | 단독·다가구 | 서울특별시 강남구 삼성로146길 4-7 (청담동) | 2026.10.06 | 197억 3,071만원 | 90억 2,330만원 | 45.7% | 매각 |
| 2025타경51131 | 단독·다가구 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 2026.06.08 | 2억 400만원 | 2억 2,000만원 | 107.8% | 매각 |
| 2024타경55638 | 단독·다가구 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 (화양동) | 2026.07.20 | 2억 1,300만원 | 1억 4,000만원 | 65.7% | 매각 |
| 2025타경51374 | 단독·다가구 | 서울특별시 광진구 자양로26길 19-4 (구의동) | 2026.10.12 | 15억 2,711만원 | 8억 6,339만원 | 56.5% | 매각 |
| 2024타경2764 | 단독·다가구 | 서울특별시 성동구 금호산2길 12-1 (금호동3가) | 2026.08.03 | 15억 1,184만원 | 12억 947만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경12189 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9 (장안동) | 2026.07.28 | 1억 3,300만원 | 7,176만원 | 54% | 매각 |
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