2024타경28832
유찰 9회지분매각| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 410-31 리오죽림슈오피스텔 [도로명] 경상남도 통영시 죽림1로 4-51 (리오죽림슈오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -최선순위 전세권자는 경매신청채권자임. -전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력 있을 수 있음. |
| 토지면적 | 1,023㎡ (309.5평) | 건물면적 | 52.35㎡ (15.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 72,000,000원 | 최저가격 | (3%)2,125,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)212,500원 | 청구금액 | 90,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.07.13 | (9%)6,196,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.08.24 | (6%)4,337,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.12 | (4%)3,036,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.23 | (3%)2,125,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 통영시 광도면 410-31 리오죽림슈오피스텔 | 대 | 1,023㎡ (309.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 통영시 광도면 410-31 리오죽림슈오피스텔 (경상남도 통영시 죽림1로 4-51 (리오죽림슈오피스텔)) | 철근콘크리트구조 · 지상7층 | 52.35㎡ (15.8평) | 토지·건물 일괄평가 | -최선순위 전세권자는 경매신청채권자임. -전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력 있을 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,023㎡ (309.5평) 건물: 52.35㎡ (15.8평) | 72,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층 502호로서, 외벽: 스톤코트 마감 외, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임. 오피스텔(집합건축물대장 건축물현황도상 방 2, 거실, 주방, 화장실 등)로 이용 중임. 제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 갖춰져 있음. 북동측 및 북서측 하향 경사지세 내 사다리형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄히 조성하여 주거용 건부지로 이용 중임. 지적도상으로는 맹지이나 기준시점 현재 본 건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 현황 도로 에 연결되고 있음. 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역
본 건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 소재하는 "죽림초등학교"의 남서측 인근에 위치하 고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있으며 남서측 인근으로 통영대전고속도로 통과하고 있음. 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.
-최선순위 전세권자는 경매신청채권자임. -전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력 있을 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-09-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 502호전부 | 전입: - 확정: 2018-09-11 배당: - | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-09-23 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-09-11 | 전세권 | 이OO | 90,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2018-11-30 | 가압류 | 주OO | 40,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-12 | 가압류 | 서OO | 59,208,870원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-02 | 임의경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-최선순위 전세권자는 경매신청채권자임. -전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력 있을 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 통영시 광도면 410-31 리오죽림슈오피스텔 | 대지면적 | 1,023㎡ (309.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 52.35㎡ (15.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 통영시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 통영시세무서 | 통영시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 광도면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 통영시 광도면 410-31 리오죽림슈오피스텔 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,200만원 | 5,904만원 | 82% | 6.2명 | 5,904만원 |
| 최근 3개월 | 7,200만원 | 5,832만원 | 81% | 5.8명 | 5,832만원 |
| 최근 6개월 | 7,200만원 | 5,760만원 | 80% | 5.4명 | 5,760만원 |
| 최근 12개월 | 7,200만원 | 5,688만원 | 79% | 5.1명 | 5,688만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.0%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 106만원
- 필요 현금(실투자)
- 908만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 137만원
- 필요 현금(실투자)
- 894만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 160만원
- 필요 현금(실투자)
- 888만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경22159 | 오피스텔 | 경상남도 통영시 무전6길 28 (무전동, 동하피아존1차) | 2026.07.20 | 1,740만원 | 1,361만원 | 78.2% | 매각 |
| 2025타경22033 | 근린상가 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 75 | 2026.09.07 | 2억 6,800만원 | 1억 2,771만원 | 47.7% | 매각 |
| 2025타경22033 | 근린상가 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 75 | 2026.07.27 | 2억 5,200만원 | 1억 5,156만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경21417 | 근린상가 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 49-31 | 2026.06.01 | 9억 5,800만원 | 5억 2,777만원 | 55.1% | 매각 |
| 2025타경21045 | 근린상가 | 경상남도 통영시 용남면 남해안대로 846 | 2026.06.08 | 4억 3,834만원 | 3억 1,600만원 | 72.1% | 매각 |
| 2025타경21848 | 근린상가 | 경상남도 통영시 광도면 죽림4로 8 | 2026.07.20 | 5억 700만원 | 1억 8,533만원 | 36.6% | 매각 |
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