2024타경797
유찰 10회지분매각| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2024.02.02 | 매각물건 | 1.1975. 12. 29.자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지로 공부상 '전'이나 현황 자연림 상태의 '임야'임. 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(별지 사실조회회신 참조) 3.맹지임. 4.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우 |
| 토지면적 | 283.33㎡ (85.7평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 9,916,550원 | 최저가격 | (3%)280,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)116,700원 | 청구금액 | 16,210,761원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.08.20 | (8%)817,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.16 | (6%)572,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.21 | (4%)400,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.25 | (3%)280,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 | 대 | 283.33㎡ (85.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1.1975. 12. 29.자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지로 공부상 '전'이나 현황 자연림 상태의 '임야'임. 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(별지 사실조회회신 참조) 3.맹지임. 4.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 283.33㎡ (85.7평) 건물: - | 9,916,550원 | |||
본건은 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 "외고산옹기마을" 서측 원거리에 위치하며 주위는 대부분 자연림상태로 구성되어 있음. 본건토지(1)은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "활천I.C" 서측 원거리에 소재하는 "효도의 집" 남측이 위치하는 임야로서 주위는 농지,임야및 자연마을 등으로 형성된 지역입니다. 시외곽지대로 대체로 교통여건은 불리한 편입니다. 본건 인근까지는 교통사정은 불리한 편임. 부정형의 임야로서 자연림상태임. 사다리형에 유사하며 현재 자연림상태입니다. 맹지임. 맹지임. 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법>, 가축사육제한구역. 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지<산지관리법>. 없음 없 음. 없 음. 본건은 1975.12.29일자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지이나 현재는 자연림상태입니다. 미상임.
1.1975. 12. 29.자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지로 공부상 '전'이나 현황 자연림 상태의 '임야'임. 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(별지 사실조회회신 참조) 3.맹지임. 4.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1971-03-23 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2012-04-26 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2014-08-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-17 | 가압류 | 우OO | 15,411,730원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2024-01-30 | 강제경매 | 우OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.1975. 12. 29.자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지로 공부상 '전'이나 현황 자연림 상태의 '임야'임. 2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(별지 사실조회회신 참조) 3.맹지임. 4.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 | 대지면적 | 283.33㎡ (85.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 온양읍 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 991만원 | 813만원 | 82% | 6.2명 | 813만원 |
| 최근 3개월 | 991만원 | 803만원 | 81% | 5.8명 | 803만원 |
| 최근 6개월 | 991만원 | 793만원 | 80% | 5.4명 | 793만원 |
| 최근 12개월 | 991만원 | 783만원 | 79% | 5.1명 | 783만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 14만원
- 필요 현금(실투자)
- 814만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 18만원
- 필요 현금(실투자)
- 812만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 21만원
- 필요 현금(실투자)
- 811만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.2% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경7187 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 청량읍 동천리 541 | 2026.05.19 | 2억 4,186만원 | 2억 500만원 | 84.8% | 매각 |
| 2025타경11636 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 산1 | 2026.10.08 | 5,407만원 | 1,170만원 | 21.6% | 매각 |
| 2024타경2267 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-6 | 2026.05.13 | 2억 4,229만원 | 1억 810만원 | 44.6% | 매각 |
| 2024타경2267 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 790-6 | 2026.05.13 | 420만원 | 200만원 | 47.6% | 매각 |
| 2024타경2267 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-9 | 2026.06.24 | 1억 305만원 | 6,195만원 | 60.1% | 진행중 |
| 2025타경1040 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 4-13 | 2026.09.16 | 2,126만원 | 356만원 | 16.8% | 매각 |
| 2025타경11748 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 713 | 2026.07.02 | 1,212만원 | 555만원 | 45.8% | 매각 |
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