2025타경9001
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 [도로명] [토지 대 231㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 수목 포함 매각, 지상 천막 및 감정평가서 기재 제시외 건물 ㄱ,ㄴ 은 이전 및 해체가 용이하므로 매각에서 제외함 - 목록 1,2,7,8,9 토지의 일부 면적이 도시계획시설 주차장(강서구 고시 제2021-16호)에 저촉되어 있음 - 목록5,6 토지는 도시계획시설 공공용지(강서구 고시 제2021-16호)로 지정되어 있음 |
| 토지면적 | 231㎡ (69.9평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,513,113,700원 | 최저가격 | (33%)1,806,537,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)180,653,700원 | 청구금액 | 4,524,592,290원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.06 | (64%)3,528,393,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.04 | (51%)2,822,714,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.15 | (41%)2,258,171,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.13 | (33%)1,806,537,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 | 대 (제1종일반주거지역) | 231㎡ (69.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,367,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 ([토지 대 231㎡]) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 수목 포함 매각, 지상 천막 및 감정평가서 기재 제시외 건물 ㄱ,ㄴ 은 이전 및 해체가 용이하므로 매각에서 제외함 - 목록 1,2,7,8,9 토지의 일부 면적이 도시계획시설 주차장(강서구 고시 제2021-16호)에 저촉되어 있음 - 목록5,6 토지는 도시계획시설 공공용지(강서구 고시 제2021-16호)로 지정되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 231㎡ (69.9평) 건물: - | 5,513,113,700원 | |||
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서대학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상 황은 보통임. 기호(1) ~ (9) 공히 인접필지 및 도로 대비 북서측 하향의 급경사를 이루고 있는 '주거 나지'로서 기호(1), (8)은 가장형, 기호(2), (3), (4)는 정방형, 기호(5), (6)은 사다리, 기호(7), (9)는 세장형임. 기호(1), (2) 공히 화곡동 42-127(지목 '도로')에 접해 있으나 현황 맹지로서, 인접필지를 통해 출입이 가능함. 기호(3) ~ (5) 공히 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 출입이 가능함. 기호(6) ~ (9) 공히 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(1), (2), (7), (8),
- 일괄매각 - 수목 포함 매각, 지상 천막 및 감정평가서 기재 제시외 건물 ㄱ,ㄴ 은 이전 및 해체가 용이하므로 매각에서 제외함 - 목록 1,2,7,8,9 토지의 일부 면적이 도시계획시설 주차장(강서구 고시 제2021-16호)에 저촉되어 있음 - 목록5,6 토지는 도시계획시설 공공용지(강서구 고시 제2021-16호)로 지정되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 이 사건 토지는 현재 나대지 상태이며, 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2023-06-01 | 소유권이전 | 강OO외2 | - | 신탁재산의귀속 강OO 10/100,최OO 45/100,최OO 45/100 | 2023.06.01 갑(11) 소유권이전 강OO 외2 신탁재산의귀속 강OO 10/100,최OO 45/100,최OO 45/100 |
| 0 | 2023-06-01 | 소유권이전 | 강OO외2 | - | 신탁재산의귀속 강OO 10/100,최OO 45/100,최OO 45/100 | 2023.06.01 갑(11) 소유권이전 강OO 외2 신탁재산의귀속 강OO 10/100,최OO 45/100,최OO 45/100 |
| 1 | 2023-06-01 | 근저당권설정 | 원효새마을금고 | 4,800,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.06.01 을(15) 근저당권설정 원효새마을금고 4,800,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2023-06-01 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-06-01 | 근저당권설정 | 원효새마을금고 | 4,800,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.06.01 을(15) 근저당권설정 원효새마을금고 4,800,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2023-06-01 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2023-06-01 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-06-01 | 근저당권 | 원OO | 4,800,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2023-06-01 | 지상권 | 원OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-11 | 11번최영삼지분압류 | 남동세무서장 | 202,310,111,211원 | 말소 | 2023.10.11 갑(12) 11번최OO지분압류 남동세무서장 소멸 |
| 6 | 2023-10-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 3 | 2023-12-18 | 11번최영삼지분압류 | 남동구(인천광역시) | 202,312,181,311원 | 말소 | 2023.12.18 갑(13) 11번최OO지분압류 남동구(인천광역시) 소멸 |
| 7 | 2023-12-18 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-01-24 | 11번최옥관지분압류 | 남동세무서장 | 202,401,241,411원 | 말소 | 2024.01.24 갑(14) 11번최OO지분압류 남동세무서장 소멸 |
| 8 | 2024-01-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-05-08 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-05-08 | 11번최영삼지분압류 | 강서구(서울특별시) | 202,405,081,511원 | 말소 | 2024.05.08 갑(15) 11번최OO지분압류 강서구(서울특별시) 소멸 |
| 6 | 2024-05-08 | 11번최옥관지분압류 | 강서구(서울특별시) | 202,405,081,611원 | 말소 | 2024.05.08 갑(16) 11번최OO지분압류 강서구(서울특별시) 소멸 |
| 9 | 2024-05-08 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-10-17 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-10-17 | 11번강혜은지분압류 | 강서구(서울특별시) | 202,410,171,711원 | 말소 | 2024.10.17 갑(17) 11번강OO지분압류 강서구(서울특별시) 소멸 |
| 12 | 2025-03-17 | 임의경매 | 원OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-17 | 임의경매 | 원효새마을금고 | 4,524,592,290원 | 2025타경9001 | 2025.03.17 갑(18) 임의경매 원효새마을금고 청구금액 4,524,592,290 2025타경9001 소멸 |
| 8 | 2025-03-17 | 임의경매 | 원효새마을금고 | 4,524,592,290원 | 2025타경9001 | 2025.03.17 갑(18) 임의경매 원효새마을금고 청구금액 4,524,592,290 2025타경9001 소멸 |
| 13 | 2025-04-02 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 수목 포함 매각, 지상 천막 및 감정평가서 기재 제시외 건물 ㄱ,ㄴ 은 이전 및 해체가 용이하므로 매각에서 제외함 - 목록 1,2,7,8,9 토지의 일부 면적이 도시계획시설 주차장(강서구 고시 제2021-16호)에 저촉되어 있음 - 목록5,6 토지는 도시계획시설 공공용지(강서구 고시 제2021-16호)로 지정되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 | 대지면적 | 231㎡ (69.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화곡동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 55억 1,311만원 | 45억 2,075만원 | 82% | 6.2명 | 45억 2,075만원 |
| 최근 3개월 | 55억 1,311만원 | 44억 6,562만원 | 81% | 5.8명 | 44억 6,562만원 |
| 최근 6개월 | 55억 1,311만원 | 44억 1,049만원 | 80% | 5.4명 | 44억 1,049만원 |
| 최근 12개월 | 55억 1,311만원 | 43억 5,535만원 | 79% | 5.1명 | 43억 5,535만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 25건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9억 326만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 3,114만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 11억 7,063만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 988만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 13억 6,212만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 6,450만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 25건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 25건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경150413 | 토지·임야 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-36 | 2026.07.23 | 11억 4,818만원 | 4억 4,955만원 | 39.2% | 매각 |
| 2025타경9666 | 토지·임야 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-99 | 2026.07.16 | 8억 7,032만원 | 3억 5,700만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경699 | 토지·임야 | 서울특별시 강서구 방화동 246-40 | 2026.08.13 | 4,424만원 | 3,025만원 | 68.4% | 매각 |
| 2025타경767 | 토지·임야 | 서울특별시 마포구 망원동 218-1 | 2026.09.08 | 109억 4,268만원 | 65억 1,204만원 | 59.5% | 매각 |
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