2024타경512412
유찰 14회지분매각| 소재지 | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30 (부개동, 화이트캐슬) [도로명] 인천광역시 부평구 수변로85번길 30 (부개동,화이트캐슬) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 742㎡ (224.5평) | 건물면적 | 35.51㎡ (10.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 160,000,000원 | 최저가격 | (0%)760,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)76,000원 | 청구금액 | 195,137,500원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.08.05 | (1%)2,214,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.09.08 | (1%)1,550,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.10.20 | (1%)1,085,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.11.20 | (0%)760,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30 (부개동, 화이트캐슬) | 대 (제2종일반주거지역) | 742㎡ (224.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,614,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30 (부개동, 화이트캐슬) (인천광역시 부평구 수변로85번길 30 (부개동,화이트캐슬)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 35.51㎡ (10.7평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 742㎡ (224.5평) 건물: 35.51㎡ (10.7평) | 160,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일자:2014.09.03) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일붙임 마감등으로 추정됨. 창호 : 샷시창임. 본건은 도시형생활주택으로 이용 중 인것으로 추정됨. 기본적인 위생 및 전기설비, 급·배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. 본건은 3필지1단의 사다리형 평지의 토지로서 "도시형생활주택 건부지"등으로 이용중임. 대상물건 북측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접하며, 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역<
본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부평여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며 주위는 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지는 차량출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 등이 위치하고 있는 바 접근성,노선 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통 여건은 무난한 편임.
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2021-07-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-07-01 확정: 2021-06-15 배당: 2024-05-10 | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 9,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-15 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-20 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-08-09 | 임차권설정 | 문OO | 195,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-01-30 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-08 | 강제경매 | 문OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (부개동, 화이트캐슬)
| 단지명 | (부개동, 화이트캐슬) | 총 세대수 | 14세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30 (부개동, 화이트캐슬) | 대지면적 | 742㎡ (224.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 35.51㎡ (10.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.8% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2014-09-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부평구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부평구세무서 | 부평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수변로85번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30 (부개동, 화이트캐슬) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,000만원 | 1억 3,120만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,120만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,960만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,960만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,640만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,640만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.5%입니다.
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 38만원
- 필요 현금(실투자)
- 838만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 49만원
- 필요 현금(실투자)
- 833만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 57만원
- 필요 현금(실투자)
- 831만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 99.5% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.5%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 14회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경510240 | 다세대·연립 | 인천광역시 부평구 수변로93번길 19 (부개동, 한성빌라) | 2026.06.30 | 1억 700만원 | 8,598만원 | 80.4% | 매각 |
| 2025타경512966 | 다세대·연립 | 인천광역시 부평구 부평문화로205번길 9 (부개동, 성해빌라트) | 2026.06.29 | 1억 700만원 | 6,221만원 | 58.1% | 매각 |
| 2026타경500591 | 다세대·연립 | 인천광역시 부평구 부개동 120-507 원우맨션 비동 2층201호 | 2026.07.03 | 1억 1,000만원 | 6,154만원 | 55.9% | 매각 |
| 2025타경769 | 다세대·연립 | 인천광역시 부평구 부개동 120-508 원우맨션 시동 4층401호 | 2026.05.15 | 8,900만원 | 4,500만원 | 50.6% | 매각 |
| 2025타경506360 | 다세대·연립 | 인천광역시 부평구 수변로64번길 11-8 (부개동, 삼우주택) | 2026.05.15 | 9,200만원 | 3,500만원 | 38.1% | 매각 |
| 2025타경512319 | 다세대·연립 | 인천광역시 부평구 부일로113번길 29-8 (부개동, 동원로즈빌) | 2026.05.22 | 1억 500만원 | 6,350만원 | 60.5% | 매각 |
| 2025타경511766 | 다세대·연립 | 인천광역시 부평구 부평문화로194번길 31 (부개동, 청담빌리지) | 2026.04.20 | 1억 3,500만원 | 7,000만원 | 51.9% | 매각 |
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