2025타경50117
유찰 2회제시외건물포함2026.11.09 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전라남도 진도군 진도읍 22-57 [도로명] 전라남도 진도군 성내길 28 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 16.75㎡ (5.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 293,434,080원 | 최저가격 | (39%)115,026,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,502,600원 | 청구금액 | 30,641,095원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.13 | (100%)293,434,080원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (70%)205,404,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.13 | (56%)164,323,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.28 | (56%)164,323,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (39%)115,026,000원 | 진행 |
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물건 사진 (8장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 진도군 진도읍 22-57 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 진도군 진도읍 22-57 (전라남도 진도군 성내길 28) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 16.75㎡ (5.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 16.75㎡ (5.1평) | 293,434,080원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전라남도 진도군 진도읍 성내리 소재 '진도초교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택 등인 기존주택지대임. 본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임. 세장형,다가구주택 건부지임. 본건 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에, 동측으로 노폭 약 3M~4M 포장도로에 접함. 제2종일반주거지역, 도시계획구역,가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(지문제143호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 전통상업보존구역<진도 군 전통상업보존구역 지정 및 대규모 준대규모 점포의 등록제한 등에 관한 조례>임. '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 본건 건물(2-가) 옥상에 제시외 건물(ㄱ) 이 소재하며, 건물(2-가)의 부합물 또는 종물로 판단됨. -. '건물감정평가요항표' 참조 바람. 건물(2-가)
[참고사항]
일괄매각, 제시외 건물 매각 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-02-28|배당요구종기일 : 2026.03.13
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-04 확정: 2022-04-04 배당: 2024-04-16 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 있음 | 3층86.29㎡중북쪽으로27㎡(3층302호) | 전입: 2022-04-04 확정: 2022-04-04 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-01-03 확정: 2023-01-03 배당: 2023-01-03 | 보: 301억 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2023-01-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 301호 | 전입: 2023-01-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 2층102호 | 전입: 2023-08-28 확정: 2023-07-19 배당: 2025-03-04 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 102호 | 전입: 2023-08-28 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-08-28 확정: 2023-07-19 배당: 2025-03-04 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-08-31 확정: 2023-08-31 배당: 2023-08-31 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2023-08-31 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-04 확정: 2023-09-04 배당: 2025-03-21 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 2층101호 | 전입: 2023-10-27 확정: 2023-10-27 배당: 2025-03-05 | 보: 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 / 101호 | 전입: 2023-10-27 확정: - 배당: - | 보: 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-10-27 확정: 2023-10-27 배당: 2025-03-05 | 보: 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2025-02-18 확정: - 배당: 2025-03-28 | 보: 300만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-18 확정: 2025-03-28 배당: 2025-03-28 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-03 확정: 2025-04-03 배당: 2025-04-03 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인18 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3억 300만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 4층 중남쪽66.116㎡ | 전입: - 확정: - 배당: 2025-04-03 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 2층 중남쪽20.174㎡ | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 3층 중남쪽66.116㎡ | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 3층202호 | 전입: - 확정: 2023-09-04 배당: 2025-03-21 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 / 302호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 490,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (25건) | - | 보: 313억 3,723만원 월: 1,190,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024. 2. 28. 가압류|청구/채권금액 : 30,641,095원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-01-19 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-19 | 가등기 | 박OO | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-28 | 가압류 | 농OO | 47,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-03-22 | 근저당권 | 곽OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-14 | 강제경매 | 배OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 매각 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 진도군 진도읍 22-57 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.75㎡ (5.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진도군 관할 등기소 (해남지원) | 해남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진도군세무서 | 진도군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진도읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 진도군 진도읍 22-57 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,343만원 | 2억 4,061만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,061만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,343만원 | 2억 3,768만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,768만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,343만원 | 2억 3,474만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,474만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,343만원 | 2억 3,181만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,181만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 2,436만원
최저매각가 대비 +1,896만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수21.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.58점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 60.8%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 1,502만원
- 예상 대출액
- 5,751만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,677만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 2,422만원
- 예상 대출액
- 7,453만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,905만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 3,343만원
- 예상 대출액
- 8,672만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,616만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 25건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 8장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 60.8% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 60.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 37.09%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1177 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 진도군 고군면 진도대로 718-6 | 2026.09.21 | 2억 4,490만원 | 1억 3,720만원 | 56% | 매각 |
| 2024타경726 | 단독·다가구 | 전라남도 진도군 고군면 향동리 316 | 2026.05.18 | 4억 4,655만원 | 7,537만원 | 16.9% | 매각 |
| 2025타경969 | 단독·다가구 | 전라남도 진도군 고군면 고군용호길 121-24 | 2026.08.10 | 1억 5,986만원 | 6,132만원 | 38.4% | 매각 |
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