2024타경107659
유찰 1회지분매각토지별도등기| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265 (괴정동, 신동양아파트) [도로명] 부산광역시 사하구 낙동대로 265 (괴정동,신동양아파트) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기(부산지방법원 1984타경436 경매개시결정-종결된 것으로 보임) 있음 |
| 토지면적 | 10,851㎡ (3282.4평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 62.48㎡ (18.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 275,000,000원 | 최저가격 | (45%)124,950,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,850,000원 | 청구금액 | 450,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.09.30 | (65%)178,500,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.30 | (70%)192,500,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.04 | (45%)124,950,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.04 | (49%)134,750,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265 (괴정동, 신동양아파트) | 대 (제3종일반주거지역) | 10,851㎡ (3282.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,713,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265 (괴정동, 신동양아파트) (부산광역시 사하구 낙동대로 265 (괴정동,신동양아파트)) | 철근콩크리트조 | 62.48㎡ (18.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기(부산지방법원 1984타경436 경매개시결정-종결된 것으로 보임) 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 10,851㎡ (3282.4평) 건물: 62.48㎡ (18.9평) | 275,000,000원 | |||
본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 사하초등학교 남측 인근에 위치하는 신동양 아파트 2동 12층 1201호 및 3동 1층 106호로서, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다. 본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 괴정역, 사하역이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다. 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물내 2동 12층 1201호 및 3동 1층 106호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창호. 공동주택(아파트) 입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다. 유사사다리형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중입니다. 본건 북측으로 주출입구가 광대로에 접해 있으며, 단지내 가로망이 정비되어 있습니다. 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(2020-07-01)(저촉) , 도로(2023-12-13)(도로) (저촉), 소로2
대지권의 목적인 토지에 별도등기(부산지방법원 1984타경436 경매개시결정-종결된 것으로 보임) 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심OO 대항력 있음 | 전부(1201호) | 전입: 1981-11-07 확정: 1992-02-24 배당: 2024-10-07 | 보: 998만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 998만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-20 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 450,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
대지권의 목적인 토지에 별도등기(부산지방법원 1984타경436 경매개시결정-종결된 것으로 보임) 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사하구 낙동대로 265 (괴정동, 신동양아파트) | 대지면적 | 10,851㎡ (3282.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.48㎡ (18.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콩크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사하구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사하구세무서 | 사하구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 낙동대로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사하구 낙동대로 265 (괴정동, 신동양아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,500만원 | 2억 2,550만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,550만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,500만원 | 2억 2,275만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,275만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,500만원 | 2억 2,000만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,000만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,500만원 | 2억 1,725만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,725만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 54.6%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,247만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,184만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,096만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,346만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,421만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,032만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 14건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 54.6% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 54.6%입니다.
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