2023타경57311
유찰 4회지분매각| 소재지 | 부산광역시 영도구 사택길 44 (봉래동5가) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각, 일괄매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). 목록1,2는 광평수 부정형의 토지로서 인접건물들이 일부 점유하는 것으로 추정됨(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 219.04㎡ (66.3평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 467,212,320원 | 최저가격 | (24%)112,178,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)46,721,232원 | 청구금액 | 280,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)467,212,320원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.28 | (70%)327,049,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.01 | (49%)228,934,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.06 | (34%)160,254,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.10 | (24%)112,178,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 영도구 사택길 44 (봉래동5가) | 대 (제3종일반주거지역) | 219.04㎡ (66.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 499,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 영도구 사택길 44 (봉래동5가) | 블록구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각, 일괄매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). 목록1,2는 광평수 부정형의 토지로서 인접건물들이 일부 점유하는 것으로 추정됨(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 219.04㎡ (66.3평) 건물: - | 467,212,320원 | |||
건물로서 외벽:몰탈위 페인팅 등 내벽:비닐벽지마감 등 창호:철
본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 "봉학초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 노후 단독주택, 다세대주택 등이 밀집하고 있음. 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재함. 북하향의 완경사 지대내 사다리형 및 부정형토지로서 주거용건부지, 주거나지, 진입도로 등으로 이용중임. 세로(불) 등에 접하고 있음. 기호1,2)제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 기호3,4)제2종일반주거지역,가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임. 기호6)제3종일반주거지역,가축사육제한구역, 상대보호구역. 기호7,8,9,10,11)제2종일반주거지역,가축사육제한구역, 상대보호구역. 본건 지상에 별지 "지적개황도" 같이 제시외건물이 일부 소재하고 있음. 기호11의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "대"로 이용중임. 1)임대관계:미상임 2)기 타:없 음. 본건은 블록조 스레이트지붕 단층
지분매각, 일괄매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). 목록1,2는 광평수 부정형의 토지로서 인접건물들이 일부 점유하는 것으로 추정됨(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심OO 대항력 없음 | 주거 / 제시외 건물 사택길 76 | 전입: 1968-10-20 확정: - 배당: - | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거 / 제시외 건물 사택길 68 | 전입: 2002-12-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 제시외건물사택길68 | 전입: 2002-12-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 제시외 건물 사택길 58 | 전입: 2005-08-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 제시외건물사택길58 | 전입: 2005-08-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거 / 제시외 건물 사택길 79 | 전입: 2006-08-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 제시외 건물 외나무길 118 | 전입: 2007-04-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 제시외 건물 사택길 68 | 전입: 2018-11-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 제시외건물사택길68 | 전입: 2018-11-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-12-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 300만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-21 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 280,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
지분매각, 일괄매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). 목록1,2는 광평수 부정형의 토지로서 인접건물들이 일부 점유하는 것으로 추정됨(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 영도구 사택길 44 (봉래동5가) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 34.32㎡ (10.4평) | 건축면적 | 34.32㎡ (10.4평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1985-09-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영도구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영도구세무서 | 영도구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 사택길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 영도구 사택길 44 (봉래동5가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 6,721만원 | 3억 8,311만원 | 82% | 6.2명 | 3억 8,311만원 |
| 최근 3개월 | 4억 6,721만원 | 3억 7,844만원 | 81% | 5.8명 | 3억 7,844만원 |
| 최근 6개월 | 4억 6,721만원 | 3억 7,376만원 | 80% | 5.4명 | 3억 7,376만원 |
| 최근 12개월 | 4억 6,721만원 | 3억 6,909만원 | 79% | 5.1명 | 3억 6,909만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,608만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,532만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,269만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,779만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,458만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,497만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경66435 | 토지·임야 | 부산광역시 영도구 사택길 39 (봉래동5가) | 2026.10.14 | 1억 4,297만원 | 3,031만원 | 21.2% | 매각 |
| 2024타경66183 | 토지·임야 | 부산광역시 중구 중구로172번길 13 (영주동) | 2026.06.10 | 9억 5,924만원 | 5억 5,000만원 | 57.3% | 매각 |
| 2025타경101163 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 남부민동 26-11 | 2026.07.30 | 2억 2,268만원 | 5,768만원 | 25.9% | 매각 |
| 2024타경4385 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 남부민동 171-1 | 2026.07.30 | 1,028만원 | 216만원 | 21.1% | 매각 |
| 2024타경110303 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 천마로121번길 21-23 (남부민동) | 2026.05.07 | 2,520만원 | 490만원 | 19.4% | 매각 |
| 2024타경64583 | 토지·임야 | 부산광역시 중구 보수북길 43-6 (보수동1가) | 2026.06.23 | 4,834만원 | 625만원 | 12.9% | 매각 |
| 2025타경101082 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 구덕로143번길 15-12 (초장동) | 2026.05.06 | 9,420만원 | 3,875만원 | 41.1% | 매각 |
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