2025타경171
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 단양군 대강면 59-16 [도로명] 충청북도 단양군 온천로 41 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.현황조사보고서의 별첨사진과 같이 제시 외 조립식 판넬 창고, 조립식 판넬 보일러실, 조립식 판넬 창고 주택 이음부분, 경량 철골조 판넬 지붕 처마는 매각대상에 포함. 3.본건은 지방도로에서 접근하는 도로(직티리 59-15)는 타인소유임.(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 496㎡ (150.0평) | 건물면적 | 78.24㎡ (23.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 230,227,680원 | 최저가격 | (33%)75,442,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,544,200원 | 청구금액 | 139,464,711원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.13 | (64%)147,346,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (51%)117,877,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (41%)94,302,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (33%)75,442,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 단양군 대강면 59-16 | 대 (보전관리지역) | 496㎡ (150.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 43,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 단양군 대강면 59-16 (충청북도 단양군 온천로 41) | 벽돌구조 · (단독주택) | 78.24㎡ (23.7평) | 일괄평가 (대장연면적 90.41㎡) | 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.현황조사보고서의 별첨사진과 같이 제시 외 조립식 판넬 창고, 조립식 판넬 보일러실, 조립식 판넬 창고 주택 이음부분, 경량 철골조 판넬 지붕 처마는 매각대상에 포함. 3.본건은 지방도로에서 접근하는 도로(직티리 59-15)는 타인소유임.(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 496㎡ (150.0평) 건물: 78.24㎡ (23.7평) | 230,227,680원 | |||
철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택으로서 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지도배 등 마감 창호: 샷시창 본건 건물은 주택(1층: 방2,거실,주방/식당,화장실,내부 계단,현관, 2층: 방1,내부계단)으로 이
본건은 충청북도 단양군 대강면 직티리 소재 "직티리마을" 동측 인근 지방도로 인근에 위 치하고 있는 부동산(주택)이며,주위는 농경지,과수원,농촌마을,창고시설, 임야 등으로 형성 된 지역으로서 주위환경은 보통임. 본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임. 본건 토지의 형태는 사다리형이며, "대"로서 주택부지로 이용하고 있음 본건 토지는 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음 보전관리지역,가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 없 음 없 음 "건물감정평가요항표" 참조 ※본건 건물(기호2)은 2018.12.28자로 사용승인되었으며,
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.현황조사보고서의 별첨사진과 같이 제시 외 조립식 판넬 창고, 조립식 판넬 보일러실, 조립식 판넬 창고 주택 이음부분, 경량 철골조 판넬 지붕 처마는 매각대상에 포함. 3.본건은 지방도로에서 접근하는 도로(직티리 59-15)는 타인소유임.(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 전부(1,2층방3칸)81㎡ | 전입: 2019-09-11 확정: - 배당: 2025-10-02 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 주택 전체 | 전입: 2019-09-11 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-04-10 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-04-10 | 근저당권 | 단OO | 165,100,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-08 | 가압류 | 충OO | 20,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-24 | 임의경매 | 단OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.현황조사보고서의 별첨사진과 같이 제시 외 조립식 판넬 창고, 조립식 판넬 보일러실, 조립식 판넬 창고 주택 이음부분, 경량 철골조 판넬 지붕 처마는 매각대상에 포함. 3.본건은 지방도로에서 접근하는 도로(직티리 59-15)는 타인소유임.(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 단양군 대강면 59-16 | 대지면적 | 642㎡ (194.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 90.41㎡ (27.3평) | 건축면적 | 95.41㎡ (28.9평) | 건폐율 / 용적률 | 14.9% / 14.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 2000-01-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 단양군 관할 등기소 (제천지원) | 제천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 단양군세무서 | 단양군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대강면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 단양군 대강면 59-16 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,022만원 | 1억 8,878만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,878만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,022만원 | 1억 8,648만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,648만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,022만원 | 1억 8,418만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,418만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,022만원 | 1억 8,187만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,187만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,772만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,655만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,888만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,148만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,688만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,959만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경169 | 단독·다가구 | 충청북도 단양군 대강면 사인암로 698 | 2026.08.24 | 2억 460만원 | 1억 4,700만원 | 71.8% | 매각 |
| 2025타경5466 | 단독·다가구 | 충청북도 단양군 단성면 북상하리길 23-6 | 2026.08.03 | 9,474만원 | 8,500만원 | 89.7% | 매각 |
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