2025타경52205
유찰 1회2026.11.16 (제3별관1층제5호법정)||
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| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍북로235번길 16 (덕풍동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["임차권등기", "위반건축물", "선순위임차인", "대항력"] |
| 토지면적 | 264.8㎡ (80.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,117,686,220원 | 최저가격 | (70%)1,482,380,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)148,238,000원 | 청구금액 | 515,754,776원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)2,117,686,220원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.22 | (70%)1,482,380,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.11.16 | (70%)1,482,380,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 하남시 덕풍북로235번길 16 (덕풍동) | 대 (제1종전용주거지역) | 264.8㎡ (80.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,694,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 하남시 덕풍북로235번길 16 (덕풍동) | 블록구조 | - | 토지·건물 일괄평가 | ["임차권등기", "위반건축물", "선순위임차인", "대항력"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 264.8㎡ (80.1평) 건물: - | 2,117,686,220원 | |||
[참고사항]
["임차권등기", "위반건축물", "선순위임차인", "대항력"]
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2012-05-22|배당요구종기일 : 2025.07.21
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2013-03-14 확정: 2013-03-14 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 성OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2013-03-14 확정: 2013-03-14 배당: 2017-06-19 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 성OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2013-03-14 확정: 2013-03-14 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 성OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2013-03-14 확정: 2013-03-14 배당: 2017-06-19 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 102호실 | 전입: 2017-05-08 확정: - 배당: - | 보: 2억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 102호전부 | 전입: 2017-05-08 확정: 2017-04-12 배당: 2025-06-03 | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-05-08 확정: 2017-04-12 배당: 2025-06-03 | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-05-08 확정: 2017-04-12 배당: 2025-06-03 | 보: 2억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-08-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-08-09 확정: 2017-08-09 배당: 2017-08-09 | 보: 2,017만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-08-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-09-07 확정: 2017-08-09 배당: 2025-06-23 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 201호전부 | 전입: 2017-09-07 확정: 2017-08-09 배당: 2025-06-23 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-09-07 확정: 2017-08-09 배당: 2025-06-23 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-14 확정: 2020-10-14 배당: 2020-10-14 | 보: 2,020만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인18 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 56억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (18건) | - | 보: 79억 5,037만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2012-05-22|청구/채권금액 : 515,754,776원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2012-05-22 | 소유권이전 | 박OO | 500,000,000원 | 매매 거래가액:500,000,000원 | 2012.05.22 갑(3) 소유권이전 박OO 매매 거래가액:500,000,000원 |
| 0 | 2012-05-22 | 소유권이전 | 박OO | 500,000,000원 | 매매 거래가액:500,000,000원 | 2012.05.22 갑(3) 소유권이전 박OO 매매 거래가액:500,000,000원 |
| 1 | 2012-05-22 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 462,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 | 2012.05.22 을(5) 근저당권설정 농협자산관리회사 462,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 1 | 2012-05-22 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 462,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 | 2012.05.22 을(5) 근저당권설정 농협자산관리회사 462,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:광주지구축협 소멸 |
| 1 | 2012-05-22 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2012-05-22 | 근저당권 | 농OO | 462,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2012-05-22 | 지상권 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-29 | 압류 | 하OO | 2,024,052,917원 | 말소 | 2024.05.29 갑(17) 압류 하남시 소멸 |
| 4 | 2024-05-29 | 압류 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-05-15 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 515,754,776원 | 2025타경52205 | 2025.05.15 갑(18) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 515,754,776 2025타경52205 소멸 |
| 3 | 2025-05-15 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 515,754,776원 | 2025타경52205 | 2025.05.15 갑(18) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 515,754,776 2025타경52205 소멸 |
| 5 | 2025-05-15 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
["임차권등기", "위반건축물", "선순위임차인", "대항력"]
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 하남시 덕풍북로235번길 16 (덕풍동) | 대지면적 | 264.8㎡ (80.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 207.96㎡ (62.9평) | 건축면적 | 127.79㎡ (38.7평) | 건폐율 / 용적률 | 48.3% / 78.5% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 2013-01-08 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하남시세무서 | 하남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕풍북로235번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 하남시 덕풍북로235번길 16 (덕풍동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 1,768만원 | 17억 3,650만원 | 82% | 6.2명 | 17억 3,650만원 |
| 최근 3개월 | 21억 1,768만원 | 17억 1,532만원 | 81% | 5.8명 | 17억 1,532만원 |
| 최근 6개월 | 21억 1,768만원 | 16억 9,414만원 | 80% | 5.4명 | 16억 9,414만원 |
| 최근 12개월 | 21억 1,768만원 | 16억 7,297만원 | 79% | 5.1명 | 16억 7,297만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
16억 1,923만원
최저매각가 대비 +1억 3,685만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.765점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
14억 8,238만원
- 예상 대출액
- 7억 4,119만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 6,549만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
16억 97만원
- 예상 대출액
- 9억 6,058만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 6,599만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
17억 1,956만원
- 예상 대출액
- 11억 1,771만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 2,876만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 18건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 79장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 48.04%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52387 | 단독·다가구 | 경기도 하남시 미사강변한강로364번안길 20-12 (덕풍동) | 2026.07.13 | 28억 9,091만원 | 15억 3,777만원 | 53.2% | 매각 |
| 2024타경79101 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡길 45-5 | 2026.05.06 | 14억 2,497만원 | 6억 1,099만원 | 42.9% | 매각 |
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