2025타경316
유찰 5회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.09 (제3호 법정)||
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| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 445-1 [도로명] [토지 답 410㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) ②지적도상 맹지 |
| 토지면적 | 377㎡ (114.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 109,060,000원 | 최저가격 | (8%)8,982,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)898,200원 | 청구금액 | 70,852,986원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.09.07 | (17%)18,330,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.09.07 | (17%)18,330,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.12 | (12%)12,831,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.09 | (8%)8,982,000원 | 진행 |
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물건 사진 (18장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 445-1 | 대 (계획관리지역) | 377㎡ (114.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 149,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 445-1 ([토지 답 410㎡]) | 일반목구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | ①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) ②지적도상 맹지 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 377㎡ (114.0평) 건물: - | 109,060,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포리 소재 '강북마을' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시 됨. 기호(1,2): 부정형의 토지로 인근지 일대와 등고평탄한 '답'임. 본건 토지 기호(1,2)는 인근 토지를 경유하여 진출입하고 있는 맹지상태이며, 인접토지인 445-2번지는 지목상 도로이나 현재는 기호(1,2) 토지와 일단지로 이용중인 '답'상태임. 기호(1): 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구 역), 역사문화환경보존지역(2013-11-11)(포항영일 칠포리 암각화군(2구역))임. 기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)임. 1)임대관계: 미상임. 2)기타: -
[참고사항]
①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) ②지적도상 맹지
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-06-03|배당요구종기일 : 2025.06.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.06.03. 근저당권|청구/채권금액 : 70,852,986원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-11-26 | 소유권이전 | 감OO | 202,111,263원 | 매매 | 2021.11.26 갑(3) 소유권이전 감OO 매매 |
| 1 | 2021-11-26 | 소유권 | 감OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2022-06-03 | 근저당권설정 | 포OO | 72,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.06.03 을(5) 근저당권설정 포항수협 72,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2022-06-03 | 근저당권설정 | 포OO | 72,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.06.03 을(5) 근저당권설정 포항수협 72,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2022-06-03 | 근저당권 | 포OO | 72,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-06-03 | 지상권 | 포OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-08-23 | 근저당권설정 | 포OO | 12,000,000원 | 말소 | 2024.08.23 을(7) 근저당권설정 포항수협 12,000,000 소멸 |
| 2 | 2024-08-23 | 근저당권설정 | 포OO | 12,000,000원 | 말소 | 2024.08.23 을(7) 근저당권설정 포항수협 12,000,000 소멸 |
| 4 | 2024-08-23 | 근저당권 | 포OO | 12,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2024-12-19 | 가압류 | 경북신용보증재단 | 27,390,000원 | 2024카단6077 | 2024.12.19 갑(4) 가압류 경북신용보증재단 27,390,000 2024카단6077 소멸 |
| 3 | 2024-12-19 | 가압류 | 경북신용보증재단 | 27,390,000원 | 2024카단6077 | 2024.12.19 갑(4) 가압류 경북신용보증재단 27,390,000 2024카단6077 소멸 |
| 5 | 2024-12-19 | 가압류 | 경OO | 27,390,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-26 | 가압류 | 농협은행 | 19,277,115원 | 2024카단516 | 2024.12.26 갑(5) 가압류 농협은행 19,277,115 2024카단516 소멸 |
| 4 | 2024-12-26 | 가압류 | 농협은행 | 19,277,115원 | 2024카단516 | 2024.12.26 갑(5) 가압류 농협은행 19,277,115 2024카단516 소멸 |
| 6 | 2024-12-26 | 가압류 | 농OO | 19,277,115원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-07 | 가압류 | 농OO | 109,236,986원 | 2024카단515 | 2025.01.07 갑(6) 가압류 농협중앙회 109,236,986 2024카단515 소멸 |
| 5 | 2025-01-07 | 가압류 | 농OO | 109,236,986원 | 2024카단515 | 2025.01.07 갑(6) 가압류 농협중앙회 109,236,986 2024카단515 소멸 |
| 7 | 2025-01-07 | 가압류 | 농OO | 109,236,986원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-05 | (1)가압류 | 농OO | 34,292,346원 | 2025카단100249 | 2025.03.05 갑(7) (1)가압류 농협중앙회 34,292,346 2025카단100249 소멸 |
| 6 | 2025-03-05 | (1)가압류 | 농OO | 34,292,346원 | 2025카단100249 | 2025.03.05 갑(7) (1)가압류 농협중앙회 34,292,346 2025카단100249 소멸 |
| 7 | 2025-03-05 | (2)가압류 | 수협은행 | 6,051,591원 | 2025카단100250 | 2025.03.05 갑(7) (2)가압류 수협은행 6,051,591 2025카단100250 소멸 |
| 7 | 2025-03-05 | (2)가압류 | 수협은행 | 6,051,591원 | 2025카단100250 | 2025.03.05 갑(7) (2)가압류 수협은행 6,051,591 2025카단100250 소멸 |
| 8 | 2025-03-05 | (1)가압류 | 농OO | 34,292,346원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-03-05 | (2)가압류 | 수OO | 6,051,591원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-03-19 | 가압류 | 농OO | 48,980,743원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-03-19 | (1)가압류 | 농OO | 8,945,370원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-19 | 가압류 | 농OO | 48,980,743원 | 2025카단74 | 2025.03.19 갑(8) 가압류 농협중앙회 48,980,743 2025카단74 소멸 |
| 8 | 2025-03-19 | 가압류 | 농OO | 48,980,743원 | 2025카단74 | 2025.03.19 갑(8) 가압류 농협중앙회 48,980,743 2025카단74 소멸 |
| 9 | 2025-03-19 | (1)가압류 | 농협은행 | 8,945,370원 | 2025카단75 | 2025.03.19 갑(9) (1)가압류 농협은행 8,945,370 2025카단75 소멸 |
| 9 | 2025-03-19 | (1)가압류 | 농협은행 | 8,945,370원 | 2025카단75 | 2025.03.19 갑(9) (1)가압류 농협은행 8,945,370 2025카단75 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) ②지적도상 맹지
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 445-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.93㎡ (13.9평) | 건축면적 | 45.93㎡ (13.9평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 북구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 445-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 906만원 | 8,942만원 | 82% | 6.2명 | 8,942만원 |
| 최근 3개월 | 1억 906만원 | 8,833만원 | 81% | 5.8명 | 8,833만원 |
| 최근 6개월 | 1억 906만원 | 8,724만원 | 80% | 5.4명 | 8,724만원 |
| 최근 12개월 | 1억 906만원 | 8,615만원 | 79% | 5.1명 | 8,615만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
6,056만원
최저매각가 대비 +712만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수31.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수42.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수44.77점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 39건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
898만원
- 예상 대출액
- 449만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,258만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
970만원
- 예상 대출액
- 582만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,198만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,041만원
- 예상 대출액
- 677만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,176만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 39건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 39건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 63.21%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경316 | 토지·임야 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포리 445-3 | 2026.09.07 | 5,748만원 | 1,407만원 | 24.5% | 매각 |
| 2024타경37675 | 토지·임야 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포리 산39 | 2026.06.08 | 3억 7,765만원 | 3,220만원 | 8.5% | 매각 |
| 2025타경4005 | 토지·임야 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 467-2 | 2026.08.31 | 1억 168만원 | 7,710만원 | 75.8% | 매각 |
| 2025타경3708 | 토지·임야 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 곡강리 370 | 2026.07.06 | 1억 5,047만원 | 7,410만원 | 49.2% | 매각 |
| 2024타경36467 | 토지·임야 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 흥안리 929 | 2026.06.29 | 2억 9,811만원 | 9,888만원 | 33.2% | 매각 |
| 2025타경3907 | 토지·임야 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용천리 404 | 2026.09.14 | 1억 2,312만원 | 5,774만원 | 46.9% | 매각 |
| 2024타경4668 | 토지·임야 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 824 | 2026.06.08 | 1억 3,358만원 | 2억 3,000만원 | 172.2% | 유찰 |
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