2025타경30938
유찰 2회지분매각유치권신고| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 29 (경원동3가) [도로명] 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 9-22 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.03.06 | 매각물건 | 1. 부동산현황조사보고서에 의하면 점유자 확인 필요 유치권자로 약 2억 원의 공사대금채권이 있다고 조사되었으나 그 성립 여부는 불분명함 2. 등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음 |
| 토지면적 | 259.6㎡ (78.5평) | 건물면적 | 54.08㎡ (16.4평) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 212,000,000원 | 최저가격 | (49%)103,880,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)10,388,000원 | 청구금액 | 165,895,890원 | 채권자 | 서OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (100%)212,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)148,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.26 | (49%)103,880,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 29 (경원동3가) | 대 (일반상업지역) | 259.6㎡ (78.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 615,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 29 (경원동3가) (전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 9-22) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · (공동주택) | 54.08㎡ (16.4평) | 일괄평가 (대장연면적 660.26㎡) | 1. 부동산현황조사보고서에 의하면 점유자 확인 필요 유치권자로 약 2억 원의 공사대금채권이 있다고 조사되었으나 그 성립 여부는 불분명함 2. 등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 259.6㎡ (78.5평) 건물: 54.08㎡ (16.4평) | 212,000,000원 | |||
철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호 외 2개호로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감 - 내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임. 가~다)는 각각 다세대 주택 1세대로 이용중임. 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 2필 일단의 부정형 평지로서 현황 '오피스텔 및 공동주택부지' 로 이용중임. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함. -경원동3가 7-7 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단 위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(202
본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 '전주동부시장' 북측 인근에 위치하며 부근은 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역임. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 통과하는 등 제반 교통여건은 무난한 편임. 가~다)
1. 부동산현황조사보고서에 의하면 점유자 확인 필요 유치권자로 약 2억 원의 공사대금채권이 있다고 조사되었으나 그 성립 여부는 불분명함 2. 등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 72.7276㎡ | 전입: 2025-08-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기타 / 목록1. 401호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 402호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기타 / 목록3. 502호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-11-16 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-03-06 | 경매개시결정(신청채권) | 서OO | 165,895,890원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 부동산현황조사보고서에 의하면 점유자 확인 필요 유치권자로 약 2억 원의 공사대금채권이 있다고 조사되었으나 그 성립 여부는 불분명함 2. 등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 서OO | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 29 (경원동3가)
| 단지명 | 29 (경원동3가) | 총 세대수 | 6세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 29 (경원동3가) | 대지면적 | 259.6㎡ (78.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 660.26㎡ (199.7평) | 건축면적 | 174.75㎡ (52.9평) | 건폐율 / 용적률 | 67.3% / 254.3% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | 2022-08-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 완산구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 29 (경원동3가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,200만원 | 1억 7,384만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,384만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,200만원 | 1억 7,172만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,172만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,200만원 | 1억 6,960만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,960만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,200만원 | 1억 6,748만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,748만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 90점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,194만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,108만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,731만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,411만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,832만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,150만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경796 | 다세대·연립 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 29 (경원동3가) | 2026.09.14 | 1억 9,100만원 | 1억 2,111만원 | 63.4% | 매각 |
| 2025타경797 | 다세대·연립 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 29 (경원동3가) | 2026.06.15 | 1억 9,100만원 | 1억 4,183만원 | 74.3% | 매각 |
| 2025타경31296 | 다세대·연립 | 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 (경원동1가) | 2026.04.20 | 2억 500만원 | 1억 1,285만원 | 55% | 매각 |
| 2025타경1017 | 다세대·연립 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 828-3 1동 4층402호 | 2026.08.10 | 4,200만원 | 1,511만원 | 36% | 매각 |
| 2025타경31791 | 다세대·연립 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 226 제3층 제302호 | 2026.09.21 | 5,400만원 | 4,200만원 | 77.8% | 매각 |
| 2025타경659 | 다세대·연립 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81 2층204호 | 2026.04.20 | 2,900만원 | 2,900만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경31005 | 다세대·연립 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 아중6길 14-9 (우아동2가) | 2026.11.16 | 5,600만원 | 2,333만원 | 41.7% | 매각 |
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