2024타경36089
유찰 7회재매각지분매각| 소재지 | 경기도 이천시 양진로104번길 103 (사음동, 탑클래스) [도로명] 경기도 이천시 양진로104번길 105 (사음동,탑클래스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.3.6.자)가 제출됨. - 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 30%임. |
| 토지면적 | 1,682㎡ (508.8평) | 건물면적 | 72.95㎡ (22.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 205,000,000원 | 최저가격 | (34%)70,315,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,094,500원 | 청구금액 | 195,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.05.13 | (70%)143,500,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.06.17 | (49%)100,450,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.07.22 | (34%)70,315,000원 | 매각 |
| 9회 | 2026.11.04 | (34%)70,315,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 이천시 양진로104번길 103 (사음동, 탑클래스) | 대 (생산녹지지역) | 1,682㎡ (508.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 355,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 이천시 양진로104번길 103 (사음동, 탑클래스) (경기도 이천시 양진로104번길 105 (사음동,탑클래스)) | 철근콘크리트구조 | 72.95㎡ (22.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.3.6.자)가 제출됨. - 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 30%임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,682㎡ (508.8평) 건물: 72.95㎡ (22.1평) | 205,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건 중 2층 202호로서 외벽: 외장석재 붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샤쉬 2중창 등임. 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)임 승강기설비, 화재탐지설비, 세대별 위생설비, 난벙설비 등 있음. 부정형으로 북측 109번지와는 등고평탄하나 남측 및 동측 농경지 대지 다소 고지로서 옹벽 축조되어 있음. 북서측으로 폭 약 4-5미터 콘크리트 포장도로를 통하여 진출입함. 도시지역, 생산녹지지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 버률>, 배출시설설치제한지역<물
본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 동측 인근에 위치하며 부근은 근교 농경지대로서 도시화가 진행 중으로 자연부락, 농경지, 야산 , 근린생활시설 등이 혼재함. 본건까지 차량 접근 가능하며 근거리에 시내 간선도로가 소재하여 교통사정 무난함. 2018.09.17일 사용승인된
- 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.3.6.자)가 제출됨. - 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 30%임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 제2층제202호72.95㎡ | 전입: 2020-08-28 확정: 2020-07-30 배당: - | 보: 1억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 9,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-23 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-10-27 | 임차권설정 | 김OO | 195,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-06-21 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.3.6.자)가 제출됨. - 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 30%임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 이천시 양진로104번길 103 (사음동, 탑클래스) | 대지면적 | 1,682㎡ (508.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 72.95㎡ (22.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.3% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 이천시 관할 등기소 (여주지원) | 여주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 이천시세무서 | 이천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양진로104번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 이천시 양진로104번길 103 (사음동, 탑클래스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 500만원 | 1억 6,810만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,810만원 |
| 최근 3개월 | 2억 500만원 | 1억 6,605만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,605만원 |
| 최근 6개월 | 2억 500만원 | 1억 6,400만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,400만원 |
| 최근 12개월 | 2억 500만원 | 1억 6,195만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,195만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,515만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,393만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,556만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,921만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,301만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,744만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경36089 | 다세대·연립 | 경기도 이천시 양진로104번길 105 (사음동, 탑클래스) | 2026.11.04 | 2억 500만원 | 9,219만원 | 45% | 진행중 |
| 2024타경35116 | 다세대·연립 | 경기도 이천시 양진로24번길 123 (사음동) | 2026.10.21 | 2억 2,900만원 | 6,674만원 | 29.1% | 진행중 |
| 2024타경34564 | 다세대·연립 | 경기도 이천시 양진로24번길 129-51 (사음동) | 2026.08.12 | 1억 4,300만원 | 7,007만원 | 49% | 매각 |
| 2024타경2918 | 다세대·연립 | 경기도 이천시 경충대로2936번길 43 (사음동, 대웅빌라) | 2026.07.22 | 6,700만원 | 3,641만원 | 54.4% | 매각 |
| 2024타경40255 | 다세대·연립 | 경기도 이천시 신둔면 황무로 563-86 (휴그린빌) | 2026.05.06 | 2억 300만원 | 1억 1,100만원 | 54.7% | 매각 |
| 2024타경40453 | 다세대·연립 | 경기도 이천시 향교로 171-1 (갈산동) | 2026.08.19 | 2억 5,800만원 | 1억 1,111만원 | 43.1% | 매각 |
| 2020타경31581 | 다세대·연립 | 경기도 이천시 안흥로 39-26 (갈산동, JK팰리스) | 2026.07.15 | 2억 300만원 | 1억 2,267만원 | 60.4% | 매각 |
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