2024타경102324
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 631-4 소아르힐 [도로명] 경기도 용인시 처인구 모산로 31-10 (소아르힐) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 토지면적 | 594㎡ (179.7평) | 건물면적 | 53.24㎡ (16.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 242,000,000원 | 최저가격 | (17%)40,673,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,067,300원 | 청구금액 | 197,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)118,580,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.18 | (34%)83,006,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.18 | (24%)58,104,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.28 | (17%)40,673,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 631-4 소아르힐 | 대 | 594㎡ (179.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 631-4 소아르힐 (경기도 용인시 처인구 모산로 31-10 (소아르힐)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 53.24㎡ (16.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 594㎡ (179.7평) 건물: 53.24㎡ (16.1평) | 242,000,000원 | |||
본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 "왕산2리마을회관" 북측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임. 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>. - - 1) 임대관계 : 미상임. 2) 그 밖의 참고사항 : -
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2020-07-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-07-31 확정: 2020-07-31 배당: 2020-07-31 | 보: 2,020만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 502호전부 | 전입: 2020-07-31 확정: 2020-07-23 배당: 2025-01-03 | 보: 1억 9,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-07-31 확정: 2020-07-23 배당: 2025-01-03 | 보: 1억 9,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-07-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-07-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 21억 9,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 26억 1,120만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-31 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-04 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-09-20 | 가압류 | 주OO | 2,071,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-11 | 임차권설정 | 신OO | 197,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-20 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-17 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 631-4 소아르힐 | 대지면적 | 594㎡ (179.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 53.24㎡ (16.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.0% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 처인구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 처인구 모현읍 631-4 소아르힐 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,844만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,844만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,602만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,602만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,360만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,360만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,200만원 | 1억 9,118만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,118만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,033만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,878만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,635만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,605만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,066만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,503만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경84085 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 모산로68번길 6-2 (건영빌라) | 2026.06.19 | 9,700만원 | 8,752만원 | 90.2% | 매각 |
| 2025타경52569 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 매자리길 10-18 (매산동, 매산파라곤) | 2026.07.20 | 2억 3,700만원 | 1억 2,213만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경52157 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 매자리길 10-10 (매산동, 신호팰리스) | 2026.07.20 | 2억 6,100만원 | 1억 3,039만원 | 50% | 매각 |
| 2025타경52103 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 매자리길 4-3 (매산동, 신호팰리스) | 2026.09.28 | 2억 3,800만원 | 1억 4,123만원 | 59.3% | 매각 |
| 2026타경50195 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 매산동 732-7 포레힐스 씨동 1층101호 | 2026.10.19 | 2억 5,100만원 | 1억 543만원 | 42% | 매각 |
| 2024타경72037 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 회안대로 35-29 (매산동, 부강타운) | 2026.10.19 | 2억 2,900만원 | 8,500만원 | 37.1% | 매각 |
| 2025타경51688 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 독산동길 29-4 (매산동, 포레힐스) | 2026.07.06 | 2억 4,900만원 | 1억 1,133만원 | 44.7% | 매각 |
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