2025타경730
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전라남도 구례군 산동면 504 | 경매구분 | 매각물건 토지만매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한) 1.지분매각·특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함) 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음) 3.본 건 지상에 타인이 식재한 과수목(매실나무, 감나무), 기타 수목(백일홍, 두릅)은 매각 제외 |
| 토지면적 | 772㎡ (233.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 24,704,000원 | 최저가격 | (29%)7,082,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)708,200원 | 청구금액 | 29,805,530원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.13 | (56%)13,834,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (45%)11,067,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (36%)8,853,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.30 | (29%)7,082,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 구례군 산동면 504 | 대 | 772㎡ (233.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 구례군 산동면 504 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한) 1.지분매각·특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함) 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음) 3.본 건 지상에 타인이 식재한 과수목(매실나무, 감나무), 기타 수목(백일홍, 두릅)은 매각 제외 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 772㎡ (233.5평) 건물: - | 24,704,000원 | |||
대상 토지는 전라남도 구례군 산동면 탑정리 소재 "구례수목원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 임야 등이 소재한 산간 농경지대임. 대상 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 보통시됨. 부정형의 완경사지대 내 "과수원"으로 이용중임. 지적도상 맹지임. 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역 닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "과수원"으로 이용중임. 임대관계: 미상임. 기 타: 본건 지상에 타인(이OO)이 식재한 과수목(매실나무,감나무) 및 기타(백일홍, 두릅) 수목이 식재되어 있음.
농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한) 1.지분매각·특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함) 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음) 3.본 건 지상에 타인이 식재한 과수목(매실나무, 감나무), 기타 수목(백일홍, 두릅)은 매각 제외
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2005-06-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2005-06-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2005-06-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2005-06-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2005-06-22 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-01-08 | 가압류 | 전OO | 29,700,000원 | 소멸기준 | - |
| 9 | 2024-04-04 | 가압류 | 소OO | 23,743,681원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-05-27 | 가압류 | 농OO | 15,803,080원 | 소멸 | - |
| 1 | 2024-12-12 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-12 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-12-23 | 가압류 | 농OO | 43,744,625원 | 소멸 | - |
| 12 | 2025-12-15 | 강제경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한) 1.지분매각·특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함) 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음) 3.본 건 지상에 타인이 식재한 과수목(매실나무, 감나무), 기타 수목(백일홍, 두릅)은 매각 제외
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 구례군 산동면 504 | 대지면적 | 772㎡ (233.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구례군 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구례군세무서 | 구례군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 산동면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 구례군 산동면 504 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2,470만원 | 2,025만원 | 82% | 6.2명 | 2,025만원 |
| 최근 3개월 | 2,470만원 | 2,001만원 | 81% | 5.8명 | 2,001만원 |
| 최근 6개월 | 2,470만원 | 1,976만원 | 80% | 5.4명 | 1,976만원 |
| 최근 12개월 | 2,470만원 | 1,951만원 | 79% | 5.1명 | 1,951만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 354만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,161만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 458만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,114만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 533만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,096만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 40장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경5698 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 산동면 좌사리 394 | 2026.05.26 | 1억 1,923만원 | 4,288만원 | 36% | 매각 |
| 2024타경5698 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 산동면 좌사리 408-2 | 2026.05.26 | 1억 8,985만원 | 6,814만원 | 35.9% | 매각 |
| 2024타경5698 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 산동면 좌사리 430 | 2026.07.13 | 2억 422만원 | 6,411만원 | 31.4% | 매각 |
| 2025타경133 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 산동면 원달리 289 | 2026.04.20 | 4,231만원 | 1,777만원 | 42% | 매각 |
| 2025타경426 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 산동면 원달리 363 | 2026.05.11 | 1억 2,597만원 | 3,380만원 | 26.8% | 매각 |
| 2025타경52002 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 산동면 계천리 79 | 2026.09.14 | 1,781만원 | 564만원 | 31.7% | 매각 |
| 2026타경50006 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 광의면 대전리 472 | 2026.08.18 | 3,236만원 | 1,900만원 | 58.7% | 매각 |
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