2024타경9394
유찰 7회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 우정로 10 (빛가람동) [도로명] 전라남도 나주시 우정로 10 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트형공장 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 25,455.4㎡ (7700.3평) | 건물면적 | 48.7㎡ (14.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 126,000,000원 | 최저가격 | (18%)23,121,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,515,800원 | 청구금액 | 714,274,035원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.16 | (36%)45,158,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.27 | (29%)36,126,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.08 | (23%)28,901,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.19 | (18%)23,121,000원 | 진행 |
물건 사진 (37장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 나주시 우정로 10 (빛가람동) | 대 | 25,455.4㎡ (7700.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 나주시 우정로 10 (빛가람동) (전라남도 나주시 우정로 10 (빛가람동,게토333지식산업센터)) | 철근콘크리트구조 | 48.7㎡ (14.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 25,455.4㎡ (7700.3평) 건물: 48.7㎡ (14.7평) | 126,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 에이-108호외 6개호로서, 1동의 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감, 단위 구분건물의 내부는 페인팅, 단위 구분건물의 창호는 알미늄샷시임. 기호1,2,3,4,5,6,7 구분건물 모두 공실임. 1동의 건물은 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다. 대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설의 용지입니다. 대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다. 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,
전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다. 간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다. 1동의 건물인
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2023-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-03-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-04-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-18 | 근저당권 | 천OO | 826,962,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-05-04 | 근저당권 | 유OO | 190,235,400원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-01-16 | 근저당권 | 이OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-23 | 임의경매 | 천OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-24 | 가압류 | 서OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-17 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-11-17 | 압류 | 나OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 나주시 우정로 10 (빛가람동) | 대지면적 | 25,455.4㎡ (7700.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 48.7㎡ (14.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 아파트형공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 나주시 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 나주시세무서 | 나주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 우정로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 나주시 우정로 10 (빛가람동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,600만원 | 1억 332만원 | 82% | 6.2명 | 1억 332만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,600만원 | 1억 206만원 | 81% | 5.8명 | 1억 206만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,600만원 | 1억 80만원 | 80% | 5.4명 | 1억 80만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,600만원 | 9,954만원 | 79% | 5.1명 | 9,954만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.7%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,156만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,981만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,498만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,826만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,743만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,768만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 81.7% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.7%입니다.
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