2025타경811 (6)
유찰 2회지분매각토지별도등기| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산로9길 66 (가산동) [도로명] 서울특별시 금천구 가산로9길 66(가산동) (가산동, 더리즌밸리지식산업센터) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 토지 별도등기 있음 - 집합건축물대장상 ‘공장(지식산업센터)’로 등재되어 있음 - 토지 별도등기 있음 - 외부관측상 본건을 포함하여 501호 내지 507호는 내부벽체 없이 일체로 이용중인 것으로 추정되나, 재확인이 필요함 |
| 토지면적 | 3,192㎡ (965.6평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 41.72㎡ (12.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 248,000,000원 | 최저가격 | (80%)198,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,840,000원 | 청구금액 | 1,380,113,519원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.22 | (80%)198,400,000원 | 진행중 |
물건 사진 (10장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 가산로9길 66 (가산동) | 공장용지 (준공업지역) | 3,192㎡ (965.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,082,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 가산로9길 66 (가산동) (서울특별시 금천구 가산로9길 66(가산동) (가산동, 더리즌밸리지식산업센터)) | 철근콘크리트구조 | 41.72㎡ (12.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 토지 별도등기 있음 - 집합건축물대장상 ‘공장(지식산업센터)’로 등재되어 있음 - 토지 별도등기 있음 - 외부관측상 본건을 포함하여 501호 내지 507호는 내부벽체 없이 일체로 이용중인 것으로 추정되나, 재확인이 필요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,192㎡ (965.6평) 건물: 41.72㎡ (12.6평) | 248,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건 내 ‘더리즌밸리 지식산업센터’ 제5층 제501호 외 6개호로서 (사용승인일 : 2020.08.19) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임. ■ 이용상태 가)~사) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조> 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공장,제2종근린생활시설)로 이용중임. 대상물건의 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장
대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임. 동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임. ■ 건물의 구조
- 토지 별도등기 있음 - 집합건축물대장상 ‘공장(지식산업센터)’로 등재되어 있음 - 토지 별도등기 있음 - 외부관측상 본건을 포함하여 501호 내지 507호는 내부벽체 없이 일체로 이용중인 것으로 추정되나, 재확인이 필요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 티디엔디 주식회사, 라민우 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-10-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 유엔아이넥스트, 이범석 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-10-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 농업회사법인 에코미래바이오 주식회사, 이주원 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-04-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,380,113,519원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 토지 별도등기 있음 - 집합건축물대장상 ‘공장(지식산업센터)’로 등재되어 있음 - 토지 별도등기 있음 - 외부관측상 본건을 포함하여 501호 내지 507호는 내부벽체 없이 일체로 이용중인 것으로 추정되나, 재확인이 필요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 가산로9길 66 (가산동) | 대지면적 | 3,192㎡ (965.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 41.72㎡ (12.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.3% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산로9길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 가산로9길 66 (가산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,800만원 | 2억 336만원 | 82% | 6.2명 | 2억 336만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,800만원 | 2억 88만원 | 81% | 5.8명 | 2억 88만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,800만원 | 1억 9,840만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,840만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,800만원 | 1억 9,592만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,592만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 83점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,920만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 938만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,606만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,959만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,108만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
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