2025타경52646
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동) [도로명] 경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동,성지타워1차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2026.06.02.자로 신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 438.6㎡ (132.7평) | 건물면적 | 49.81㎡ (15.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 255,000,000원 | 최저가격 | (34%)87,465,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,746,500원 | 청구금액 | 234,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.18 | (70%)178,500,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.29 | (49%)124,950,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.09.29 | (49%)124,950,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (34%)87,465,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동) | 대 (일반상업지역) | 438.6㎡ (132.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,851,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동) (경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동,성지타워1차)) | 철근콘크리트구조 | 49.81㎡ (15.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 2026.06.02.자로 신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 438.6㎡ (132.7평) 건물: 49.81㎡ (15.1평) | 255,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임. 아파트임. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 되어 있음. 대체로 사다리형 토지로서 공동주택부지임. 본건 토지 동측으로 포장도로에 접함. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임. -- 가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 통해 확인하였음.
본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초교 남서측 인근에 위치하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등 소재함. 본건까지 차량접근 가능함.
2026.06.02.자로 신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-07 확정: 2022-01-05 배당: 2024-03-26 | 보: 2억 3,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차권자전OO승계인) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-07 확정: 2022-01-05 배당: 2025-08-27 | 보: 2억 3,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-02-07 확정: 2022-01-05 배당: 2025-08-27 | 보: 2억 3,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차권자전OO승계인) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-07 확정: 2022-01-05 배당: 2025-08-27 | 보: 2억 3,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-07 확정: 2022-01-05 배당: 2024-03-26 | 보: 2억 3,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-02 확정: 2024-10-02 배당: 2024-10-02 | 보: 1,201억 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 1201호 | 전입: 2024-10-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 1201호 | 전입: 2024-10-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 34억 6,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 1,247억 5,824만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-01-31 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-10-19 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-03-26 | 임차권설정 | 전OO | 234,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-06-20 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-07-03 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-21 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
2026.06.02.자로 신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동) | 대지면적 | 438.6㎡ (132.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.81㎡ (15.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.4% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 호현로9번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,500만원 | 2억 910만원 | 82% | 6.2명 | 2억 910만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,500만원 | 2억 655만원 | 81% | 5.8명 | 2억 655만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,500만원 | 2억 400만원 | 80% | 5.4명 | 2억 400만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,500만원 | 2억 145만원 | 79% | 5.1명 | 2억 145만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,373만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,269만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,667만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,682만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,594만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,462만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 46장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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