2025타경8114
유찰 3회지분매각| 소재지 | 광주광역시 북구 서양로 20 (신안동) [도로명] 광주광역시 북구 서양로 20 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 조사시점 7개의 룸으로 구분되어진 마사지샵으로, 현재 영업중단 상태로 조사됨 |
| 토지면적 | 1,314.4㎡ (397.6평) | 건물면적 | 165.6㎡ (50.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 526,000,000원 | 최저가격 | (36%)188,519,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,851,900원 | 청구금액 | 301,020,164원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.02 | (56%)294,560,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (45%)235,648,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.22 | (45%)235,648,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (36%)188,519,000원 | 진행 |
물건 사진 (34장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 북구 서양로 20 (신안동) | 대 (준주거지역) | 1,314.4㎡ (397.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 815,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 북구 서양로 20 (신안동) (광주광역시 북구 서양로 20) | 철근콘크리트구조 | 165.6㎡ (50.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 조사시점 7개의 룸으로 구분되어진 마사지샵으로, 현재 영업중단 상태로 조사됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,314.4㎡ (397.6평) 건물: 165.6㎡ (50.1평) | 526,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서 외벽 : 돌붙임, 드라이비트 내벽 : 인테리어치장, 타일붙임, 복합판넬 창호 : 새시창 7개의 룸으로 이루어진 마사지샵으로 보이나 평가시점 현재 사용중단 상태입니다. 본건 상가의 전유부분에 위생설비와 샤워시설, 천장매립형 시스템에어컨, 화재감지기 및 스프링클러설치되어 있고 공용부분에 위생설비와 승강기, 화재경보설비, 지하주차장 설치되어 있습니다. 본건 상가 소재 토지는 장방형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지입니다. 본건 상가 소재 토지 북동측으로 폭 약8m의 소로에 접합니다. 본건 상가 소재 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대
본건 상가는 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구사거리 북측 인근에 위치하고 주위는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다. 본건 상가 소재 건물까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
조사시점 7개의 룸으로 구분되어진 마사지샵으로, 현재 영업중단 상태로 조사됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-05-13 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-05-13 | 근저당권 | (OOOOOO | 360,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-12-22 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
조사시점 7개의 룸으로 구분되어진 마사지샵으로, 현재 영업중단 상태로 조사됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 북구 서양로 20 (신안동) | 대지면적 | 1,314.4㎡ (397.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 165.6㎡ (50.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.6% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서양로 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 북구 서양로 20 (신안동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 2,600만원 | 4억 3,132만원 | 82% | 6.2명 | 4억 3,132만원 |
| 최근 3개월 | 5억 2,600만원 | 4억 2,606만원 | 81% | 5.8명 | 4억 2,606만원 |
| 최근 6개월 | 5억 2,600만원 | 4억 2,080만원 | 80% | 5.4명 | 4억 2,080만원 |
| 최근 12개월 | 5억 2,600만원 | 4억 1,554만원 | 79% | 5.1명 | 4억 1,554만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,425만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 433만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,216만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,167만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,214만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,694만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32781 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 중흥로83번길 8-3 (신안동) | 2026.06.24 | 11억 772만원 | 6억 5,000만원 | 58.7% | 매각 |
| 2025타경33671 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 저불로 64 (용봉동) | 2026.06.24 | 15억 1,239만원 | 11억 2,900만원 | 74.6% | 매각 |
| 2025타경5184 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 면앙로 12 (용봉동) | 2026.09.08 | 10억 6,658만원 | 4억 2,000만원 | 39.4% | 매각 |
| 2025타경32112 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 비엔날레로 182-3 (용봉동) | 2026.07.10 | 6억 103만원 | 3억 7,500만원 | 62.4% | 매각 |
| 2025타경1335 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 경열로 208 (유동) | 2026.08.21 | 52억 2,149만원 | 30억 1,500만원 | 57.7% | 매각 |
| 2024타경8308 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 문화소통로 170 (용봉동) | 2026.07.08 | 3억 8,600만원 | 1억 5,600만원 | 40.4% | 매각 |
| 2025타경34765 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 월산로 230 (농성동) | 2026.06.16 | 2억 3,368만원 | 2억 9,810만원 | 127.6% | 매각 |
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