2025타경71921
유찰 9회2026.10.28 (제6호경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 [도로명] (송학레미안2차) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 채권자 확인 필요 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 150,000,000원 | 최저가격 | (49%)73,500,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,350,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.07.15 | (8%)12,354,000원 | 변경 |
| 9회 | 2026.08.19 | (100%)150,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.23 | (70%)105,000,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.28 | (49%)73,500,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 ((송학레미안2차)) | 다세대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 채권자 확인 필요 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 150,000,000원 | |||
[참고사항]
채권자 확인 필요 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-04-07|배당요구종기일 : 2025.06.16
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전OO 대항력 있음 | 203호 | 전입: 2022-03-31 확정: 2022-03-08 배당: - | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-31 확정: 2022-03-08 배당: 2025-03-20 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-31 확정: 2022-03-08 배당: 2024-06-07 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-31 확정: 2022-03-08 배당: 2024-06-07 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-31 확정: 2022-03-08 배당: 2025-03-20 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인6 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 1,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 31억 600만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025-04-07|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-22 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-22 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 0 | 2024-06-07 | 주택임차권 | 전OO | 158,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임11 전입:2022.03.31 확정:2022.03.08 | 2024.06.07 을(5) 주택임차권 전OO 158,000,000 범위:건물전부 2024카임11 전입:2022.03.31 확정:2022.03.08 |
| 0 | 2024-06-07 | 주택임차권 | 전OO | 158,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임11 전입:2022.03.31 확정:2022.03.08 | 2024.06.07 을(5) 주택임차권 전OO 158,000,000 범위:건물전부 2024카임11 전입:2022.03.31 확정:2022.03.08 |
| 3 | 2024-06-07 | 임차권설정 | 전OO | 158,000,000원 | 인수 | - |
| 1 | 2025-03-25 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 말소기준등기 2025타경71921 | 2025.03.25 갑(3) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 158,000,000 말소기준등기 2025타경71921 소멸 |
| 1 | 2025-03-25 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 말소기준등기 2025타경71921 | 2025.03.25 갑(3) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 158,000,000 말소기준등기 2025타경71921 소멸 |
| 4 | 2025-03-25 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 2 | 2025-04-07 | 압류 | 국민건강보험공단 | 202,504,074원 | 말소 | 2025.04.07 갑(4) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 5 | 2025-04-07 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
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■
주의사항 및 매각조건
채권자 확인 필요 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,000만원 | 1억 2,300만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,300만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,000만원 | 1억 2,150만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,150만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,000만원 | 1억 2,000만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,000만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,000만원 | 1억 1,850만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,850만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,349만원
최저매각가 대비 +114만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수63.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수65.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.793점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7,350만원
- 예상 대출액
- 3,675만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,555만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7,938만원
- 예상 대출액
- 4,762만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,062만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8,526만원
- 예상 대출액
- 5,541만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,877만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 56.52%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5448 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 가산면 선마로 207 (주원홈타운) | 2026.08.26 | 1억 9,000만원 | 7,789만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경2524 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 가산면 선마로 205 | 2026.05.06 | 2억 100만원 | 1억 519만원 | 52.3% | 매각 |
| 2025타경72754 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 가산면 마산리 455-7 102동 4층402호 | 2026.04.22 | 1억 3,900만원 | 7,131만원 | 51.3% | 매각 |
| 2025타경73327 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 선마로 24-2 (선단동, 현대팰리스) | 2026.05.26 | 7,701만원 | 5,981만원 | 77.7% | 매각 |
| 2025타경72530 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16 (선단동, 꿈의정원) | 2026.07.07 | 2억 5,200만원 | 9,638만원 | 38.2% | 매각 |
| 2025타경72465 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16 (선단동, 꿈의정원) | 2026.06.23 | 2억 3,100만원 | 1억 2,132만원 | 52.5% | 매각 |
| 2025타경72214 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로1014번길 10 (선단동, 태성아트빌) | 2026.08.13 | 1억 4,600만원 | 7,263만원 | 49.8% | 매각 |
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