2025타경11545
유찰 3회| 소재지 | 울산광역시 울주군 두동면 555 [도로명] [토지 답 4998㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 목록1, 2 모두 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 입찰보증금 몰수) 3. 목록1, 2는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지 상태임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,973,459,000원 | 최저가격 | (17%)331,680,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)33,168,000원 | 청구금액 | 1,489,079,025원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)966,995,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.13 | (34%)676,897,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.17 | (24%)473,828,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (17%)331,680,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 두동면 555 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 두동면 555 ([토지 답 4998㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 목록1, 2 모두 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 입찰보증금 몰수) 3. 목록1, 2는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 1,973,459,000원 | |||
울산광역시 울주군 두동면 은편리 소재 '신기마을' 북동측 인근에 위치하며 주위는 일반주택과 농경지대로 형성되어 있으며 일부 전원주택도 소재하여 환경 보통시되는 지역입니다. 본건까지 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있으며 시외 노선버스 정류장인 두동로가 인근에 위치하여 일반적 교통사정 보통시 됩니다. 2필지 공히 부정형이며 지반 대체로 평탄시되며 기호(1)토지는 건축허가를 득한 상태의 잡종지 상태이고 기호 (2)는 지목 답이나 현황은 잡종지 상태의 토지입니다. 남측으로 소로의 포장도로에 각 접합니다. 기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란] 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립승 인지역(1호)<수도법> [이하공란] 기호 (2) : 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란] 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종
1. 일괄매각 2. 목록1, 2 모두 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 입찰보증금 몰수) 3. 목록1, 2는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2022-02-18 | 소유권이전 | 한OO | 202,202,183원 | 매매 | 2022.02.18 갑(3) 소유권이전 한OO 매매 |
| 1 | 2022-02-18 | 합병한 답231㎡에대한 이기 소유권이전 | 한OO | 202,202,184,231원 | 매매 | 2022.02.18 갑(4) 합병한 답231㎡에대한 이기 소유권이전 한OO 매매 |
| 1 | 2022-02-18 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-02 | 합병한 답3517㎡에대한 이기 소유권이전 | 한OO | 850,000,000원 | 매매 거래가액:850,000,000원 | 2022.05.02 갑(5) 합병한 답3517㎡에대한 이기 소유권이전 한OO 매매 거래가액:850,000,000원 |
| 2 | 2022-05-02 | 합병한 답3517㎡에대한 이기 소유권이전 | 한OO | 850,000,000원 | 매매 거래가액:850,000,000원 | 2022.05.02 갑(5) 합병한 답3517㎡에대한 이기 소유권이전 한OO 매매 거래가액:850,000,000원 |
| 2 | 2023-09-21 | 근저당권 | 울OO | 1,740,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-09-21 | 근저당권설정 | 울산축협 (삼호지점) | 1,740,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.09.21 을(5) 근저당권설정 울산축협 (삼호지점) 1,740,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2023-09-21 | 근저당권설정 | 울산축협 (삼호지점) | 1,740,000,000원 | 말소기준등기 | 2023.09.21 을(5) 근저당권설정 울산축협 (삼호지점) 1,740,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2023-11-20 | 지상권 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-27 | 임의경매 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-27 | 임의경매 | 울OO | 1,489,079,025원 | 2025타경11545 | 2025.03.27 갑(7) 임의경매 울산축협 청구금액 1,489,079,025 2025타경11545 소멸 |
| 4 | 2025-03-27 | 임의경매 | 울OO | 1,489,079,025원 | 2025타경11545 | 2025.03.27 갑(7) 임의경매 울산축협 청구금액 1,489,079,025 2025타경11545 소멸 |
| 5 | 2025-04-10 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-10 | 압류 | 동울산세무서장 | 202,504,108원 | 말소 | 2025.04.10 갑(8) 압류 동울산세무서장 소멸 |
| 6 | 2026-05-21 | 3번한지우지분,4번한지우지분,5번한지우지분,6번한지우지분압류 | 울주군(울산광역시) | 2,026,052,193,456원 | 말소 | 2026.05.21 갑(9) 3번한OO지분,4번한OO지분,5번한OO지분,6번한OO지분압류 울주군(울산광역시) 소멸 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 목록1, 2 모두 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 입찰보증금 몰수) 3. 목록1, 2는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 두동면 555 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 두동면 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 두동면 555 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 19억 7,345만원 | 16억 1,823만원 | 82% | 6.2명 | 16억 1,823만원 |
| 최근 3개월 | 19억 7,345만원 | 15억 9,850만원 | 81% | 5.8명 | 15억 9,850만원 |
| 최근 6개월 | 19억 7,345만원 | 15억 7,876만원 | 80% | 5.4명 | 15억 7,876만원 |
| 최근 12개월 | 19억 7,345만원 | 15억 5,903만원 | 79% | 5.1명 | 15억 5,903만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,584만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,748만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,492만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,522만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 5,008만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,689만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경7231 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 두동면 은편리 23-17 | 2026.05.14 | 15억 2,418만원 | 6억 7,598만원 | 44.4% | 매각 |
| 2024타경111215 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 범서읍 중리 329-1 | 2026.09.01 | 3억 3,299만원 | 5,600만원 | 16.8% | 매각 |
| 2024타경111215 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 범서읍 중리 328 | 2026.09.01 | 1억 2,411만원 | 2,100만원 | 16.9% | 매각 |
| 2023타경6651 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-93 | 2026.10.14 | 2,532만원 | 710만원 | 28% | 매각 |
| 2023타경6651 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-92 | 2026.09.08 | 3,898만원 | 3,899만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경910 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-8 | 2026.07.23 | 2억 109만원 | 5,010만원 | 24.9% | 매각 |
| 2024타경116142 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 산94 | 2026.06.23 | 4억 727만원 | 1억 10만원 | 24.6% | 매각 |
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