2024타경109761
유찰 5회지분매각| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 23 (명지동) [도로명] 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 23 (명지동,네오웨스턴스퀘어) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -외부에 간판이나 상호가 없으며 내부에 사무기구들이 배치되어 있음. -용도지역은 일반상업 지역임. |
| 토지면적 | 10,460.8㎡ (3164.4평) | 건물면적 | 66㎡ (20.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 957,000,000원 | 최저가격 | (12%)112,590,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,259,000원 | 청구금액 | 756,642,315원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.06.25 | (24%)229,776,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.30 | (17%)160,843,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.10.08 | (17%)160,843,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.12 | (12%)112,590,000원 | 진행 |
물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 23 (명지동) | 대 (일반상업지역) | 10,460.8㎡ (3164.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,319,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 23 (명지동) (부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 23 (명지동,네오웨스턴스퀘어)) | 철골철근콘크리트구조 | 66㎡ (20.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -외부에 간판이나 상호가 없으며 내부에 사무기구들이 배치되어 있음. -용도지역은 일반상업 지역임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 10,460.8㎡ (3164.4평) 건물: 66㎡ (20.0평) | 957,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층이며(전체 건물 기준) - 외벽: 스톤코트 및 인조석 마감. - 내벽: 벽체위 페인팅. - 창호: 새시창호. 외부에 간판이나 상호가 없으며 내부에 사무기구들이 배치되어 있습니다. 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다. 사다리형의 토지이며 근린생활시설 등의 부지로 이용중입니다. 서측으로 왕복3차선 규모의 도로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역 입니다. 없습니다. 가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 없습니다.
본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 남측 인근에 위치하는 네오 웨스턴스퀘어 2동 1층 114호이며 주변은 명지국제신도시내 상가지대로서 각종 상업 및 업무 용 빌딩, 오피스텔, 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정 보통 수준입니다. 철골
-외부에 간판이나 상호가 없으며 내부에 사무기구들이 배치되어 있음. -용도지역은 일반상업 지역임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2022-02-14 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 크린기업테크 김정현 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-02-14 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2022-04-27 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 모바일코리아 이재훈 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-04-27 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-11-24 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-24 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-12-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)에스엠홀딩스대부 김태곤 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2024-04-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 1억 8,000만원 월: 4,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-09-27 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 756,642,315원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-외부에 간판이나 상호가 없으며 내부에 사무기구들이 배치되어 있음. -용도지역은 일반상업 지역임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 23 (명지동) | 대지면적 | 10,460.8㎡ (3164.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 66㎡ (20.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 명지국제2로28번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 23 (명지동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 5,700만원 | 7억 8,474만원 | 82% | 6.2명 | 7억 8,474만원 |
| 최근 3개월 | 9억 5,700만원 | 7억 7,517만원 | 81% | 5.8명 | 7억 7,517만원 |
| 최근 6개월 | 9억 5,700만원 | 7억 6,560만원 | 80% | 5.4명 | 7억 6,560만원 |
| 최근 12개월 | 9억 5,700만원 | 7억 5,603만원 | 79% | 5.1명 | 7억 5,603만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,629만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,553만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,295만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,797만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,489만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,514만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 7장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경908 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 34 (명지동) | 2026.08.26 | 4억 2,100만원 | 8,537만원 | 20.3% | 매각 |
| 2024타경5036 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8 (명지동) | 2026.08.27 | 2억 100만원 | 6,292만원 | 31.3% | 매각 |
| 2024타경5036 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8 (명지동) | 2026.07.23 | 2억 400만원 | 6,999만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경101038 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8 (명지동) | 2026.08.27 | 3억 7,100만원 | 1억 1,269만원 | 30.4% | 매각 |
| 2025타경101505 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 8 (명지동) | 2026.05.07 | 4억 100만원 | 1억 575만원 | 26.4% | 매각 |
| 2025타경1482 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 3 (명지동) | 2026.05.13 | 4억 6,500만원 | 3억 6,000만원 | 77.4% | 매각 |
| 2025타경1239 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제2로 80 (명지동, e편한세상 명지) | 2026.08.04 | 13억 1,000만원 | 3억 5,086만원 | 26.8% | 매각 |
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