2025타경21801
유찰 4회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.10 (2층 256호 입찰법정)||
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| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타주건축물제1동 [도로명] 부산광역시 연제구 토곡남로7번길 11 (연산동,시원힐스타주건축물제1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 326㎡ (98.6평) | 건물면적 | 40.43㎡ (12.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 122,000,000원 | 최저가격 | (12%)14,353,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,435,300원 | 청구금액 | 147,897,406원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.28 | (34%)41,846,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.01 | (24%)29,292,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (17%)20,504,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.10 | (12%)14,353,000원 | 진행 |
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물건 사진 (14장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타주건축물제1동 | 대 (준주거지역) | 326㎡ (98.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,276,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타주건축물제1동 (부산광역시 연제구 토곡남로7번길 11 (연산동,시원힐스타주건축물제1동)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 40.43㎡ (12.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 326㎡ (98.6평) 건물: 40.43㎡ (12.2평) | 122,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층이며, - 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감. - 내벽: 벽지, 타일 마감 등. - 창호: 새시창호. 오피스텔 입니다. 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 타워파킹설비, 공동현관 문, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 오피스텔 및 공동주택 등의 부지입니다. 남서측으로 4~6m폭의 도로와 접하고 있습니다. 용도지역은 준주거지역 입니다. 없습니다. 가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 없습니다.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제경찰서 남동측 인근에 위치하는 시원힐스타 주건축물제1동 2층 201호이고, 주변은 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 도로 변으로는 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-04-14|배당요구종기일 : 2025.06.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사(임차인 김OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-01 확정: 2021-10-13 배당: 2025-05-15 | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-01 확정: 2021-10-13 배당: 2023-12-13 | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 201호 | 전입: 2021-12-01 확정: 2021-10-13 배당: 2025-05-15 | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 201호 | 전입: 2021-12-01 확정: 2021-10-13 배당: - | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인 김OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-01 확정: 2021-10-13 배당: 2025-05-15 | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-01 확정: 2021-10-13 배당: 2023-12-13 | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 30억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.04.14. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 147,897,406원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-27 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-09 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-12-13 | 임차권설정 | 김OO | 135,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-04-14 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 57-76 시원힐스타주건축물제1동
| 단지명 | 57-76 시원힐스타주건축물제1동 | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 10층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타주건축물제1동 | 대지면적 | 326㎡ (98.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 40.43㎡ (12.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.4% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-07-27 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연제구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연제구세무서 | 연제구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연산동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타주건축물제1동 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,200만원 | 1억 4만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,200만원 | 9,882만원 | 81% | 5.8명 | 9,882만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,200만원 | 9,760만원 | 80% | 5.4명 | 9,760만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,200만원 | 9,638만원 | 79% | 5.1명 | 9,638만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7,779만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수72.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수57.555점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,435만원
- 예상 대출액
- 717만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,533만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,550만원
- 예상 대출액
- 930만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,437만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,664만원
- 예상 대출액
- 1,082만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,401만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 49.62%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5751 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 (망미동) | 2026.10.12 | 1억 5,500만원 | 7,630만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경5235 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 과정로5번길 7 (망미동) | 2026.09.21 | 2억 5,800만원 | 1억 8,039만원 | 69.9% | 매각 |
| 2024타경257 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21 (망미동, 망미 DI LEADERS) | 2026.09.14 | 1억 2,800만원 | 4,810만원 | 37.6% | 매각 |
| 2024타경257 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 연수로249번길 21 (망미동, 망미 DI LEADERS) | 2026.08.03 | 1억 9,000만원 | 6,792만원 | 35.7% | 매각 |
| 2024타경4543 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6 (연산동, PARK HILLS) | 2026.11.04 | 1억 6,000만원 | 8,900만원 | 55.6% | 진행중 |
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