2025타경101911
유찰 7회지분매각| 소재지 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 (괘법동, 파크블루11차) [도로명] 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 (괘법동,파크블루11차) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.09.11 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 723.3㎡ (218.8평) | 건물면적 | 21.42㎡ (6.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 170,000,000원 | 최저가격 | (8%)14,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,400,000원 | 청구금액 | 770,496,101원 | 채권자 | 한OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.19 | (49%)83,300,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.23 | (34%)58,310,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.28 | (24%)40,817,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.10 | (8%)14,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 (괘법동, 파크블루11차) | 대 (일반상업지역) | 723.3㎡ (218.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,995,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 (괘법동, 파크블루11차) (부산광역시 사상구 광장로87번길 77 (괘법동,파크블루11차)) | 철근콘크리트구조 · 지상15층 · (공동주택) | 21.42㎡ (6.5평) | 일괄평가 (대장연면적 5220.94㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 723.3㎡ (218.8평) 건물: 21.42㎡ (6.5평) | 170,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 7층 702호외 4개호로서, 외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임. 기호(1)~(5) : '공동주택(아파트)'로 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음. 인접지 대비 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 현황 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 노폭 약6m내외의 도로에 접하며, 남측으로 노폭 약4m내외의 막다른 도로에 접하고 있음. (1) 괘법동 270-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한
본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음. 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선·부산김해경전철 '사상역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 있음 | 908호 | 전입: 2021-11-30 확정: 2021-11-15 배당: - | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 908호 | 전입: 2021-11-30 확정: 2021-11-15 배당: 2025-09-08 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-29 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-12-04 | 임차권설정 | 서OO | 170,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-02-07 | 가압류 | 병OO | 140,147,248원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-09-09 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 (괘법동, 파크블루11차) | 대지면적 | 723.3㎡ (218.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 5,220.94㎡ (1579.3평) | 건축면적 | 473.3㎡ (143.2평) | 건폐율 / 용적률 | 65.4% / 721.8% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 15층 | 사용승인일자 | 2021-03-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사상구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사상구세무서 | 사상구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 광장로87번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 (괘법동, 파크블루11차) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,940만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,940만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,770만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,770만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,000만원 | 1억 3,430만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,430만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 700만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,515만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 907만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,421만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,055만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,386만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
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