2025타경174
유찰 3회제시외건물포함재매각| 소재지 | 대구광역시 중구 명덕로 131-1 (남산동) [도로명] 대구광역시 중구 명덕로 131-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 “세멘부록, 철근콘크리트조 와즙, 육즙지붕”이나, 실제 “시멘트블록조 함석기와지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕”임.(감정서참조) 재매각임. 매수보증금 최저매각가격의 20%임 |
| 토지면적 | 174.2㎡ (52.7평) | 건물면적 | 8.79㎡ (2.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,193,970,780원 | 최저가격 | (34%)409,531,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)81,906,200원 | 청구금액 | 748,310,162원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.09.18 | (100%)1,193,970,780원 | 변경 |
| 2회 | 2026.01.23 | (100%)1,193,970,780원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.03.20 | (70%)835,779,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.04.17 | (49%)585,045,000원 | 매각 |
낙찰가: 6억 8,000만원 (68000000057%)|입찰자: -|낙찰자: 개인/법인 | |||
| 5회 | 2026.10.30 | (34%)409,531,000원 | 유찰 |
물건 사진 (6장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대구광역시 중구 명덕로 131-1 (남산동) | 대 (근린상업지역) | 174.2㎡ (52.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,166,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대구광역시 중구 명덕로 131-1 (남산동) (대구광역시 중구 명덕로 131-1) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | 8.79㎡ (2.7평) | 일괄평가 (대장연면적 193.72㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 “세멘부록, 철근콘크리트조 와즙, 육즙지붕”이나, 실제 “시멘트블록조 함석기와지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕”임.(감정서참조) 재매각임. 매수보증금 최저매각가격의 20%임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 174.2㎡ (52.7평) 건물: 8.79㎡ (2.7평) | 1,193,970,780원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕(2-가 -2) 3층건으로 외벽: 몰탈위 페인트, 벽돌쌓기위 페인트 등 마감 내벽: 몰탈위
본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '남산역(3호선)' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린상가, 아파트 및 단독주택 등으로 형성된 노선 상가지대입니다. 본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 도시철도역(3호선)과 명덕로를 접 하고 있어 제반교통 사정은 양호합니다. 정방형 토지로 남측 하향 완경사지대에 남측 대로변과 등고 평탄하게 정지된 '상업용 건부지 '입니다. 남측으로 왕복6차선 아스팔트포장도로와 접합니다. 근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역 (동부교육청문의(606-5146),경북공업고등학교,경구중학교), <추가기재>가축사육제한구역입니 다. 없습니다. 없습니다. 1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다. 2-가) 시멘트블록조 함석기와지붕(2-가-1)지하1층, 1층 및
일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 “세멘부록, 철근콘크리트조 와즙, 육즙지붕”이나, 실제 “시멘트블록조 함석기와지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕”임.(감정서참조) 재매각임. 매수보증금 최저매각가격의 20%임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 66평방미터 | 전입: 2015-09-03 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 1층39.66평방미터 | 전입: 2015-10-13 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 1층일부 | 전입: 2023-10-19 확정: 2024-02-16 배당: 2025-03-19 | 보: 2,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 1층일부(23.14㎡) | 전입: 2024-01-26 확정: 2025-02-27 배당: 2025-03-06 | 보: 2,000만원 월: 650,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 68.63평방미터 | 전입: 2024-08-23 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 6,100만원 월: 3,650,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-07-20 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-07-20 | 근저당권 | (OOOOOO | 876,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-02-20 | 근저당권 | 대OO | 480,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-11 | 근저당권 | 이OO | 22,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-11 | 근저당권 | 김OO | 31,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-11 | 근저당권 | 김OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-09-26 | 근저당권 | 장OO | 10,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-10-18 | 근저당권 | 최OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-01-10 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 “세멘부록, 철근콘크리트조 와즙, 육즙지붕”이나, 실제 “시멘트블록조 함석기와지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕”임.(감정서참조) 재매각임. 매수보증금 최저매각가격의 20%임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대구광역시 중구 명덕로 131-1 (남산동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 193.72㎡ (58.6평) | 건축면적 | 116.3㎡ (35.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (대구지방법원) | 대구지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대구광역시 관할 지방국세청 | 대구광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 명덕로 행정복지센터(주민센터) | 대구광역시 중구 명덕로 131-1 (남산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 9,397만원 | 9억 7,905만원 | 82% | 6.2명 | 9억 7,905만원 |
| 최근 3개월 | 11억 9,397만원 | 9억 6,711만원 | 81% | 5.8명 | 9억 6,711만원 |
| 최근 6개월 | 11억 9,397만원 | 9억 5,517만원 | 80% | 5.4명 | 9억 5,517만원 |
| 최근 12개월 | 11억 9,397만원 | 9억 4,323만원 | 79% | 5.1명 | 9억 4,323만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 476만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,727만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 6,537만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,978만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 878만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,949만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 6장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경117143 | 근린상가 | 대구광역시 중구 동성로1길 16 (덕산동) | 2026.09.14 | 5억 7,000만원 | 2억 3,777만원 | 41.7% | 매각 |
| 2024타경7000 | 근린상가 | 대구광역시 중구 명륜로 116-1 (대봉동) | 2026.07.16 | 13억 6,173만원 | 4억 3,685만원 | 32.1% | 매각 |
| 2025타경9771 | 근린상가 | 대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 3층155호 | 2026.09.15 | 8,900만원 | 2,345만원 | 26.3% | 매각 |
| 2025타경8976 | 근린상가 | 대구광역시 중구 종로1가 41-6 동성로스타비앤비 22층2215호 | 2026.07.23 | 1억 800만원 | 9,009만원 | 83.4% | 매각 |
| 2025타경8581 | 근린상가 | 대구광역시 중구 국채보상로 562 (종로1가) | 2026.04.23 | 1억 2,600만원 | 8,851만원 | 70.2% | 매각 |
| 2025타경8581 | 근린상가 | 대구광역시 중구 종로1가 41-6 동성로스타비앤비 7층718호 | 2026.04.23 | 1억 1,200만원 | 8,021만원 | 71.6% | 매각 |
| 2025타경5353 | 근린상가 | 대구광역시 중구 동성로3길 20 (삼덕동1가) | 2026.05.12 | 46억원 | 11억 1,150만원 | 24.2% | 매각 |
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