2025타경32258
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 광주광역시 동구 양림로 105-13 (학동) [도로명] 광주광역시 동구 양림로 105-13 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함 -감정평가서에 의하면 일반건축물대장상 대지면적은 153.53㎡로서 건축선 후퇴로 인한 대지 제외 면적 24.97㎡에 대하여 도로부분으로 보고 구분평가하였으며, 정확한 도로의 면적은 측량요함 |
| 토지면적 | 178.5㎡ (54.0평) | 건물면적 | 93.8㎡ (28.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 369,042,160원 | 최저가격 | (29%)105,813,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)25,833,000원 | 청구금액 | 26,452,645원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.10 | (56%)206,664,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.21 | (45%)165,332,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.02 | (36%)132,266,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.13 | (29%)105,813,000원 | 진행 |
물건 사진 (56장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 동구 양림로 105-13 (학동) | 대 (일반상업지역) | 178.5㎡ (54.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 650,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 동구 양림로 105-13 (학동) (광주광역시 동구 양림로 105-13) | 벽돌구조 | 93.8㎡ (28.4평) | 일괄평가 (대장연면적 180.62㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함 -감정평가서에 의하면 일반건축물대장상 대지면적은 153.53㎡로서 건축선 후퇴로 인한 대지 제외 면적 24.97㎡에 대하여 도로부분으로 보고 구분평가하였으며, 정확한 도로의 면적은 측량요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 178.5㎡ (54.0평) 건물: 93.8㎡ (28.4평) | 369,042,160원 | |||
시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 사용승인일은 1993.06.11이고, 외벽:벽돌치장쌓기 등, 내벽:벽지 등 마감, 바닥:장판지 등 마감, 창호:샤시창호임. 주택임. 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨. 별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외 건물이 소재함. - 임대관계
본건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 남광주역 서측 인근에 소재하며, 본건 주변은 기존주택지대로서 주위환경은 보통임. 인근에 시내버스승강장, 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함. 사다리 평지의 주거용 건부지이며, 일부 도로임. 세각(불)임. 일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물)<건축법>,상대보호구역(광주학강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2019-12-27)(2030 광주광역시 경관계획),전통상업보존구역(2019-11-28)(유통산업발전법)임. 건물 감정평가요항표 참조. 임대관계는 미상임.
일괄매각. 제시외 건물 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함 -감정평가서에 의하면 일반건축물대장상 대지면적은 153.53㎡로서 건축선 후퇴로 인한 대지 제외 면적 24.97㎡에 대하여 도로부분으로 보고 구분평가하였으며, 정확한 도로의 면적은 측량요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2009-01-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2009-01-21 확정: 2009-01-21 배당: 2009-01-21 | 보: 2,009만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2009-01-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,009만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-27 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-07-21 | 근저당권 | 문OO | 40,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-08-16 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-25 | 근저당권 | 이OO | 500,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-10 | 임의경매 | 문OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 -일괄매각. 제시외 건물 포함 -감정평가서에 의하면 일반건축물대장상 대지면적은 153.53㎡로서 건축선 후퇴로 인한 대지 제외 면적 24.97㎡에 대하여 도로부분으로 보고 구분평가하였으며, 정확한 도로의 면적은 측량요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 동구 양림로 105-13 (학동) | 대지면적 | 153.53㎡ (46.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 180.62㎡ (54.6평) | 건축면적 | 93.8㎡ (28.4평) | 건폐율 / 용적률 | 61.1% / 117.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1993-06-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양림로 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 동구 양림로 105-13 (학동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 6,904만원 | 3억 261만원 | 82% | 6.2명 | 3억 261만원 |
| 최근 3개월 | 3억 6,904만원 | 2억 9,892만원 | 81% | 5.8명 | 2억 9,892만원 |
| 최근 6개월 | 3억 6,904만원 | 2억 9,523만원 | 80% | 5.4명 | 2억 9,523만원 |
| 최근 12개월 | 3억 6,904만원 | 2억 9,154만원 | 79% | 5.1명 | 2억 9,154만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,290만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,207만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,496만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,978만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,231만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 139장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5542 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 동구 백서로 210-15 (서석동) | 2026.06.16 | 4억 619만원 | 2억 700만원 | 51% | 매각 |
| 2025타경4266 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 중앙로50번안길 17-4 (백운동) | 2026.05.12 | 8,698만원 | 4,901만원 | 56.3% | 매각 |
| 2024타경73319 | 단독·다가구 | 광주광역시 동구 동명로 33-6 (동명동) | 2026.08.18 | 4억 8,706만원 | 5억원 | 102.7% | 매각 |
| 2024타경73319 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 동구 동명로 33-6 (동명동) | 2026.11.10 | 4억 8,706만원 | 5억원 | 102.7% | 진행중 |
| 2025타경32662 | 단독·다가구 | 광주광역시 동구 금남로5가 154-1 금남로에이엠시티하이클래스 11층1309호 | 2026.04.23 | 5,700만원 | 3,990만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경33029 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 거북언덕3길 4 (서동, 서하주택) | 2026.08.19 | 7억 5,674만원 | 2억 4,377만원 | 32.2% | 매각 |
| 2024타경84340 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 동구 동명로 45-14 (동명동) | 2026.05.29 | 2억 647만원 | 1억 1,100만원 | 53.8% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
