2025타경5294
제시외건물포함지분매각| 소재지 | 전라남도 장흥군 용산면 유동길 10 [도로명] 전라남도 장흥군 유동길 10 | 경매구분 | 매각물건 토지지분매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에 는 그 공유자는 이후 매각 |
| 토지면적 | 50.55㎡ (15.3평) | 건물면적 | 70.2㎡ (21.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,767,130원 | 최저가격 | (64%)3,691,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)576,713원 | 낙찰가격 | 6,100,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)5,767,130원 | 매각 |
| 2회 | 2026.07.27 | (100%)5,767,130원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.14 | (80%)4,614,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (64%)3,691,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 장흥군 용산면 유동길 10 | 대 (계획관리지역) | 50.55㎡ (15.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 10,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 장흥군 용산면 유동길 10 (전라남도 장흥군 유동길 10) | 경량철골구조 · 지상1층 | 70.2㎡ (21.2평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에 는 그 공유자는 이후 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 50.55㎡ (15.3평) 건물: 70.2㎡ (21.2평) | 5,767,130원 | |||
대상물건은 전라남도 장흥군 용산면 관지리 소재 '유동마을' 내(일련번호 1) 및 '유동마을' 북측 인근(일련번호 3)에 위치하며, 부근은 농촌취락지대(일련번호 1) 및 마을주변 경지정리 지대(일련번호 3)로, 주위환경은 보통임. 대상토지(일련번호 1,3)까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 1) 부정형의 평지로, 단독주택 건부지로 이용중임. 일련번호 3) 사다리형의 평지로, 경지정리 답으로 이용중임. 일련번호 1) 남측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트포장도로와 접함. 일련번호 3) 동측으로 노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로와 접함. 일련번호 1) 계획관리지역(2009-06-26), 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3) 농림지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소 , 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에
- 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에 는 그 공유자는 이후 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-03-14 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-03-14 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-03-14 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-14 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-14 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-10 | 강제경매 | 엠OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 일괄매각. 지분매각, 제시외 건물 포함 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에 는 그 공유자는 이후 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 장흥군 용산면 유동길 10 | 대지면적 | 50.55㎡ (15.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 70.2㎡ (21.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 138.9% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 장흥군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 장흥군세무서 | 장흥군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용산면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 장흥군 용산면 유동길 10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 576만원 | 472만원 | 82% | 6.2명 | 472만원 |
| 최근 3개월 | 576만원 | 467만원 | 81% | 5.8명 | 467만원 |
| 최근 6개월 | 576만원 | 461만원 | 80% | 5.4명 | 461만원 |
| 최근 12개월 | 576만원 | 455만원 | 79% | 5.1명 | 455만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 0점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상자동 위험 신호는 크지 않지만 원문 확인은 필요합니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 184만원
- 필요 현금(실투자)
- 988만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 239만원
- 필요 현금(실투자)
- 963만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 278만원
- 필요 현금(실투자)
- 954만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서를 기준으로 최종 확인해 주세요.
근거: 자동 위험 신호는 크지 않지만 원문 확인은 필요합니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6339 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 장흥군 관산읍 옥산길 24 | 2026.04.20 | 5,512만원 | 1,290만원 | 23.4% | 매각 |
| 2025타경5217 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 장흥군 안양면 기산외기길 21 | 2026.10.26 | 1억 811만원 | 5,535만원 | 51.2% | 매각 |
| 2024타경447 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 장흥군 장흥읍 진골목길 5-1 | 2026.04.20 | 1억 2,736만원 | 6,017만원 | 47.2% | 매각 |
| 2024타경447 | 단독·다가구 | 전라남도 장흥군 장흥읍 진골목길 5-1 | 2026.04.20 | 1억 2,736만원 | 6,017만원 | 47.2% | 매각 |
| 2024타경454 | 단독·다가구 | 전라남도 강진군 칠량면 삼흥길 135-14 | 2026.04.20 | 4,732만원 | 2,220만원 | 46.9% | 매각 |
| 2024타경454 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 강진군 칠량면 삼흥길 135-14 | 2026.04.20 | 4,732만원 | 2,220만원 | 46.9% | 매각 |
| 2025타경86 | 다세대·연립 | 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 57-1 동산연립 108동 4층403호 | 2026.07.27 | 9,800만원 | 6,500만원 | 66.3% | 매각 |
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