2024타경7122
유찰 4회지분매각유치권신고| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동) [도로명] 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동,라온지오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 유OO이 2024.8.26. 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 임차인 유OO이 2024.8.26.자 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 |
| 토지면적 | 1,213.6㎡ (367.1평) | 건물면적 | 32.97㎡ (10.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 582,000,000원 | 최저가격 | (17%)97,817,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,781,700원 | 청구금액 | 227,248,489원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.21 | (34%)199,626,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.03 | (24%)139,738,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.16 | (24%)139,738,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.27 | (17%)97,817,000원 | 진행 |
물건 사진 (6장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동) | 대 (제2종일반주거지역) | 1,213.6㎡ (367.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,840,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동) (경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동,라온지오피스텔)) | 철근콘크리트구조 | 32.97㎡ (10.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 유OO이 2024.8.26. 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 임차인 유OO이 2024.8.26.자 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,213.6㎡ (367.1평) 건물: 32.97㎡ (10.0평) | 582,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 15층 건물 내 제1층 제106호로서, (사용승인일 : 2019.12.31.) 외벽 : 돌붙임 및 페인트 등 마감 내벽 : 인테리어 등 마감 창호 : 새시 창임. 공부상 주용도는 휴게음식점임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조) 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음. 2필 일단의 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(상업용)로 이용 중임. 본건 남측 폭 약 30미터와 서측 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합
본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.
임차인 유OO이 2024.8.26. 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 임차인 유OO이 2024.8.26.자 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 106호 | 전입: 2024-04-02 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 106호 | 전입: 2024-06-12 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 4,000만원 월: 600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-13 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-13 | 근저당권 | 농OO | 259,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-10-12 | 근저당권 | 이OO | 70,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-25 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-13 | 압류 | 수OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
임차인 유OO이 2024.8.26. 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 임차인 유OO이 2024.8.26.자 유치권신고(공사대금 4천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동) | 대지면적 | 1,213.6㎡ (367.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 32.97㎡ (10.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.7% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 수원시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 수원시세무서 | 수원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 권선구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 8,200만원 | 4억 7,724만원 | 82% | 6.2명 | 4억 7,724만원 |
| 최근 3개월 | 5억 8,200만원 | 4억 7,142만원 | 81% | 5.8명 | 4억 7,142만원 |
| 최근 6개월 | 5억 8,200만원 | 4억 6,560만원 | 80% | 5.4명 | 4억 6,560만원 |
| 최근 12개월 | 5억 8,200만원 | 4억 5,978만원 | 79% | 5.1명 | 4억 5,978만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,890만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,798만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,338만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,141만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,375만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,896만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 6장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경54422 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동) | 2026.08.28 | 4억 8,700만원 | 1억 6,899만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경55160 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 탑동로 31 (탑동) | 2026.08.25 | 15억 5,174만원 | 7억 7,830만원 | 50.2% | 매각 |
| 2025타경326 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-76 (호매실동) | 2026.06.24 | 6억 9,100만원 | 2억 6,949만원 | 39% | 매각 |
| 2024타경13073 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 (호매실동) | 2026.08.26 | 39억 6,500만원 | 11억원 | 27.7% | 매각 |
| 2024타경13363 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 30 (서둔동) | 2026.08.19 | 24억 4,000만원 | 2억 8,820만원 | 11.8% | 매각 |
| 2024타경9289 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43 (호매실동) | 2026.09.07 | 15억 9,500만원 | 4억 2,338만원 | 26.5% | 매각 |
| 2024타경97767 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43 (호매실동) | 2026.06.12 | 33억 500만원 | 17억 1,946만원 | 52% | 매각 |
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