2025타경11917
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 [도로명] 경상남도 김해시 인제로 167-1 (어방동,어방화인아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. |
| 토지면적 | 24,161㎡ (7308.7평) | 건물면적 | 59.84㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 110,000,000원 | 최저가격 | (100%)110,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,000,000원 | 청구금액 | 110,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.04 | (34%)37,730,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.16 | (24%)26,411,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.27 | (17%)18,487,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.11.19 | (100%)110,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 | 대 (제3종일반주거지역) | 24,161㎡ (7308.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 888,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 (경상남도 김해시 인제로 167-1 (어방동,어방화인아파트)) | 철근콘크리트조 및 벽돌조 | 59.84㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 24,161㎡ (7308.7평) 건물: 59.84㎡ (18.1평) | 110,000,000원 | |||
철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 내 20층 2003호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽: 폐문부재로 조사치 못함. 바 닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창 호: 샷시 창호입니다. 기호 (1) 아파트로 이용 중입니다. 건물 내 제반 급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다. 본건 대지권의 목적인 토지는 경사지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 공동주택용지로 이용 중입니다. 본건 대지권의 목적인 토지 동측으로 소로2류, 남측으로 소로3류와 각각 접하며, 동측 노변에 출입구가 소재합니다. 도시지역, 제3종일반주거지역(20
본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '인제대학교김해캠퍼스' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-07-01 확정: 2022-06-15 배당: - | 보: 11원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-07-01 확정: 2022-06-15 배당: 2024-07-09 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-07-01 확정: 2022-06-15 배당: 2024-07-09 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-07-01 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-07-09 | 임차권설정 | 서OO | 110,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-08-12 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있을 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 | 대지면적 | 24,161㎡ (7308.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.84㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 어방동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,000만원 | 9,020만원 | 82% | 6.2명 | 9,020만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,000만원 | 8,910만원 | 81% | 5.8명 | 8,910만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,000만원 | 8,800만원 | 80% | 5.4명 | 8,800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,000만원 | 8,690만원 | 79% | 5.1명 | 8,690만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,500만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,421만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,128만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,682만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,293만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,406만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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