2024타경9431
유찰 4회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 서강로 104-3 (운암동, 운암프라자) [도로명] 광주광역시 북구 서강로 104-3 (운암동,운암프라자) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 6,721㎡ (2033.1평) | 건물면적 | 59.67㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 125,000,000원 | 최저가격 | (23%)28,672,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)2,867,200원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.24 | (45%)56,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.05 | (36%)44,800,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.16 | (29%)35,840,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.28 | (23%)28,672,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 북구 서강로 104-3 (운암동, 운암프라자) | 대 (준주거지역) | 6,721㎡ (2033.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 756,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 북구 서강로 104-3 (운암동, 운암프라자) (광주광역시 북구 서강로 104-3 (운암동,운암프라자)) | 철근콘크리트조벽식구조 및 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트벽식구조 | 59.67㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,721㎡ (2033.1평) 건물: 59.67㎡ (18.1평) | 125,000,000원 | |||
철근콘크리트조벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지하3층/지상18층 건 중, 제7층 제703호(남서향,복도식)로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 드라이비트, 인조석 등 마감. 내벽 : 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감. 창호 : 하이샤시 창호 등임. 아파트로 이용중임. 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어있음. 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 왕복 4차선, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함. 운암동 940 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2
대상물건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "광주운암초등학교" 동측 인근에 위치하는 운암프라자 제1동 제7층 제703호로서, 주위는 공동주택지대로서 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노OO 대항력 없음 | 주거 / 전부 | 전입: 2019-08-12 확정: - 배당: - | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-08-12 확정: 2019-07-18 배당: 2025-02-12 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-08-12 확정: 2019-07-18 배당: 2025-02-12 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2020-07-09 | 가압류 | 아OO | 24,863,196원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-08-07 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 7,842,698원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-09-23 | 가압류 | 롯OO | 16,625,801원 | 소멸 | - |
| 5 | 2020-11-03 | 가압류 | 하OO | 5,951,489원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-03-04 | 임차권설정 | 노OO | 110,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2024-12-24 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-03 | 임의경매 | 망OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 북구 서강로 104-3 (운암동, 운암프라자) | 대지면적 | 6,721㎡ (2033.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.67㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조벽식구조 및 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트벽식구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서강로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 북구 서강로 104-3 (운암동, 운암프라자) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,500만원 | 1억 250만원 | 82% | 6.2명 | 1억 250만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,500만원 | 1억 125만원 | 81% | 5.8명 | 1억 125만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,500만원 | 1억원 | 80% | 5.4명 | 1억원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,500만원 | 9,875만원 | 79% | 5.1명 | 9,875만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,433만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,265만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,857만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,072만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,161만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,000만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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