2025타경3999
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 [도로명] [집합건물 철근콘크리트구조 124.961㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 21,309.7㎡ (6446.2평) | 건물면적 | 124.96㎡ (37.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 320,000,000원 | 최저가격 | (49%)156,800,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,680,000원 | 청구금액 | 337,081,540원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.24 | (34%)109,760,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.08.24 | (100%)320,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.21 | (70%)224,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.26 | (49%)156,800,000원 | 진행 |
물건 사진 (39장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 | 대 | 21,309.7㎡ (6446.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 ([집합건물 철근콘크리트구조 124.961㎡]) | 철근콘크리트구조 · 지상20층 | 124.96㎡ (37.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 21,309.7㎡ (6446.2평) 건물: 124.96㎡ (37.8평) | 320,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제3층 제303호 단위세대로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 하이샷시창호임. 아파트로 이용중임. 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비, 승강기설비 등 되어있음. 장방형지로서 인접지와 대체로 등고 자체 평탄하게 조성된 아파트부지임. 본건 북측 및 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와 접함. 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 없
본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재‘양서초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. (가)
임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안OO 대항력 있음 | 303호 | 전입: 2022-02-28 확정: 2022-02-14 배당: 2025-08-05 | 보: 3억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-28 확정: 2022-02-14 배당: 2025-08-05 | 보: 3억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-28 확정: 2022-02-14 배당: 2025-08-05 | 보: 3억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 9억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-08-06 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 337,081,540원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 | 대지면적 | 21,309.7㎡ (6446.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 124.96㎡ (37.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.6% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 북구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,000만원 | 2억 6,240만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,240만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,920만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,920만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,600만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,280만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,280만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,840만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,812만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 160만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,760만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,822만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,366만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 39장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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