2025타경3331
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로935번길 18-5 (쌍촌동) [도로명] 광주광역시 서구 상무대로935번길 18-5 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.05.28 | 매각물건 | - 일괄매각(제시외 건물 포함) - 정확한 지적경계 구분을 위해서는 측량을 요함 - 목록2.는 공부상 '시멘벽돌조 스라브즙지붕'이나 현황은 '슬래브 위 강판기와무늬지붕'임 - 목록2.의 2층은 현황조사서상 '공실'상태임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 55.98㎡ (16.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 297,577,140원 | 최저가격 | (45%)133,316,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)13,331,600원 | 낙찰가격 | 171,677,000원 | 채권자 | 조OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.08 | (100%)297,577,140원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.20 | (70%)208,304,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.03 | (56%)166,644,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.04 | (45%)133,316,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로935번길 18-5 (쌍촌동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로935번길 18-5 (쌍촌동) (광주광역시 서구 상무대로935번길 18-5) | 주택 · 지상2층 | 55.98㎡ (16.9평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각(제시외 건물 포함) - 정확한 지적경계 구분을 위해서는 측량을 요함 - 목록2.는 공부상 '시멘벽돌조 스라브즙지붕'이나 현황은 '슬래브 위 강판기와무늬지붕'임 - 목록2.의 2층은 현황조사서상 '공실'상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 55.98㎡ (16.9평) | 297,577,140원 | |||
시멘트벽돌조 스라브즙 평가건 2층(현, 슬래브 위 강판무늬기와지붕)건물로서, 외벽 - 돌붙임 및 벽돌치장쌓기, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 내벽 - 벽지, 타일 등 마감 창호 - 샷시창호임. 1, 2층 동일하게 주택으로 이용 중임. 기본적인 전기시설, 위생설비, 급배수설비 등과 기타 부대설비가 구비되어 있음. 별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외건물 ㄱ~ㅁ이 소
본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '서광초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 빌라,아파트 등의 기존 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임. 정방형 평지로 단독주택으로 이용중임. 남측으로 세로(가)와 접함. 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역임. 별첨 <지적 및 건물개황도>, <사진용지>와 같이 제시외 건물 ㄱ~ㅁ)이 소재함. -. 임대관계는 미상임.
- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 정확한 지적경계 구분을 위해서는 측량을 요함 - 목록2.는 공부상 '시멘벽돌조 스라브즙지붕'이나 현황은 '슬래브 위 강판기와무늬지붕'임 - 목록2.의 2층은 현황조사서상 '공실'상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-18 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-28 | 경매개시결정(신청채권) | 조OO | 59,544,540원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 정확한 지적경계 구분을 위해서는 측량을 요함 - 목록2.는 공부상 '시멘벽돌조 스라브즙지붕'이나 현황은 '슬래브 위 강판기와무늬지붕'임 - 목록2.의 2층은 현황조사서상 '공실'상태임
당사자 내역
| 채권자 | 조OO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로935번길 18-5 (쌍촌동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.98㎡ (16.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 주택 | 주구조 / 층수 | 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상무대로935번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 서구 상무대로935번길 18-5 (쌍촌동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,757만원 | 2억 4,401만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,401만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,757만원 | 2억 4,103만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,103만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,757만원 | 2억 3,806만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,806만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,757만원 | 2억 3,508만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,508만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,665만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,612만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,638만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,717만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 52만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,382만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경85619 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 상일로42번길 5-10 (쌍촌동) | 2026.05.27 | 8억 4,237만원 | 4억 6,156만원 | 54.8% | 매각 |
| 2024타경83804 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 내방마을2길 4 (화정동) | 2026.08.26 | 10억 4,287만원 | 6억 788만원 | 58.3% | 매각 |
| 2024타경76929 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 화정로74번길 6-2 (쌍촌동) | 2026.06.19 | 2억 7,900만원 | 1억 4,776만원 | 53% | 매각 |
| 2026타경964 | 단독·다가구 | 광주광역시 서구 유촌동 844-7 | 2026.09.08 | 5억 7,502만원 | 4억 2,078만원 | 73.2% | 매각 |
| 2025타경4297 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 하남대로833번길 17-3 (운암동) | 2026.09.23 | 2억 194만원 | 7,312만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경33990 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 천변좌로170번길 7-3 (양동) | 2026.09.22 | 2억 12만원 | 2억 5,000만원 | 124.9% | 매각 |
| 2025타경31787 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 봉주6길 1 (주월동) | 2026.07.07 | 9,088만원 | 4,335만원 | 47.7% | 매각 |
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