2025타경10511
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 천강로 951-5 [도로명] 경상북도 경주시 천강로 951-5 (가동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. |
| 토지면적 | 1,041㎡ (314.9평) | 건물면적 | 87.24㎡ (26.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 707,706,480원 | 최저가격 | (34%)242,744,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)24,274,400원 | 청구금액 | 323,510,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.23 | (70%)495,395,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.28 | (49%)346,777,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.06 | (49%)346,777,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (34%)242,744,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 강동면 천강로 951-5 | 대 (계획관리지역) | 1,041㎡ (314.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 88,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 강동면 천강로 951-5 (경상북도 경주시 천강로 951-5 (가동)) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 | 87.24㎡ (26.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,041㎡ (314.9평) 건물: 87.24㎡ (26.4평) | 707,706,480원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로 지붕: 콘크리트지붕 위 징크
경주시 강동면 왕신리 소재 '왕신보건진료소' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 지방도주변농촌지대로서 주택, 전, 답, 제조업소 등이 혼재하고, 서측 인근으로 농경지대가 이어져 있습니다. 지방도에 접하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리한 편이며, 차량출입이 용이합니다. 부정형 토지로서 인접지와 등고평탄하나 남서측 농경지보다 고지이며, 다가구주택부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 6미터 정도의 막다른 콘크리트포장 도로에 접합니다. 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>에 속합니다. 해당사항 없습니다. 없습니다. 1) 임대관계는 미상입니다. 2) 토지의 동측단 일부에 타인소유의 건물이 소재하는 것으로 조사되나 면적비중이 미미한 것으로 판단됩니다. (붙임 지적및 건물개황도 참조) 기호 2, 3:
일괄매각. 제시외 건물 포함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-10-23 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-10-23 | 근저당권 | 농OO | 468,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-02-20 | 근저당권 | 유OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-08-29 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-20 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 강동면 천강로 951-5 | 대지면적 | 1,041㎡ (314.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 87.24㎡ (26.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.4% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 강동면 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 강동면 천강로 951-5 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 770만원 | 5억 8,031만원 | 82% | 6.2명 | 5억 8,031만원 |
| 최근 3개월 | 7억 770만원 | 5억 7,324만원 | 81% | 5.8명 | 5억 7,324만원 |
| 최근 6개월 | 7억 770만원 | 5억 6,616만원 | 80% | 5.4명 | 5억 6,616만원 |
| 최근 12개월 | 7억 770만원 | 5억 5,908만원 | 79% | 5.1명 | 5억 5,908만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 10점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,137만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,204만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,729만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,574만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,302만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 965만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경430 | 단독·다가구 | 경상북도 경주시 강동면 왕신오금길 35-20 | 2026.10.06 | 1억 4,669만원 | 5,500만원 | 37.5% | 매각 |
| 2025타경523 | 단독·다가구 | 경상북도 경주시 강동면 인좌안길 119 | 2026.04.28 | 1억 6,639만원 | 1억 2,000만원 | 72.1% | 매각 |
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