2025타경446
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동) [도로명] 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동,아띠프라자) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.02.14 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 967㎡ (292.5평) | 건물면적 | 51.66㎡ (15.6평) | 소유자 | 장OO |
| 감정가격 | 458,000,000원 | 최저가격 | (17%)76,975,000원 | 채무자 | 장OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,697,500원 | 청구금액 | 931,931,873원 | 채권자 | 서OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.12 | (70%)320,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.23 | (49%)224,420,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.11 | (34%)157,094,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (17%)76,975,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동) | 대 (준주거지역) | 967㎡ (292.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,977,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동) (경기도 시흥시 시청로 37 (장현동,아띠프라자)) | 철근콘크리트구조 | 51.66㎡ (15.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 967㎡ (292.5평) 건물: 51.66㎡ (15.6평) | 458,000,000원 | |||
일반철골구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 5층 건물 내 제2층 제207호 외 2개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일깔기 마감 등, 창호 : 페어글라스 마감 등. 기호 (1~3) : 공부상 '일반음식점'임. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화?화재탐지설비 등 되어 있음. 북측 하향의 대체로 사다리형 토지로 '상업용' 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 23미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 보행자도로에 각각 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구
본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 '시흥시청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 '시흥시청역'(수도권 전철 서해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-05-03 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-03 | 근저당권 | 서OO | 1,098,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-31 | 가압류 | 하OO | 21,968,490원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-12 | 임의경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-24 | 가압류 | 서OO | 25,823,960원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-21 | 가압류 | 서OO | 10,461,890원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-21 | 가압류 | 서OO | 16,093,528원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-25 | 가압류 | 원OO | 42,086,170원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 서OOOOOOO | 채무자 | 장OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 장OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동) | 대지면적 | 967㎡ (292.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 51.66㎡ (15.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.3% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 시청로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 5,800만원 | 3억 7,556만원 | 82% | 6.2명 | 3억 7,556만원 |
| 최근 3개월 | 4억 5,800만원 | 3억 7,098만원 | 81% | 5.8명 | 3억 7,098만원 |
| 최근 6개월 | 4억 5,800만원 | 3억 6,640만원 | 80% | 5.4명 | 3억 6,640만원 |
| 최근 12개월 | 4억 5,800만원 | 3억 6,182만원 | 79% | 5.1명 | 3억 6,182만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,848만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,733만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,987만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,216만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,803만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,023만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경71486 | 근린상가 | 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 | 2026.10.08 | 12억 200만원 | 1억 8,000만원 | 15% | 유찰 |
| 2024타경71486 | 근린상가 | 경기도 시흥시 시청로 33 (장현동) | 2026.10.08 | 12억 200만원 | 1억 8,000만원 | 15% | 매각 |
| 2025타경52666 | 근린상가 | 경기도 시흥시 시청로 25 (장현동) | 2026.10.06 | 1억 6,600만원 | 4,335만원 | 26.1% | 매각 |
| 2025타경51896 | 근린상가 | 경기도 시흥시 시청로 25 (장현동) | 2026.07.02 | 10억 8,000만원 | 1억 4,047만원 | 13% | 매각 |
| 2025타경50288 | 근린상가 | 경기도 시흥시 시청로 25 (장현동) | 2026.08.27 | 5억 1,800만원 | 4,720만원 | 9.1% | 매각 |
| 2024타경6017 | 근린상가 | 경기도 시흥시 시청로 25 (장현동) | 2026.08.18 | 4억 4,200만원 | 2,655만원 | 6% | 매각 |
| 2024타경72595 | 근린상가 | 경기도 시흥시 장현능곡로 155 (능곡동) | 2026.11.10 | 7억 7,600만원 | 1억 1,599만원 | 14.9% | 진행중 |
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