2025타경101140
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 부산광역시 서구 해돋이로 414-3 (서대신동2가) [도로명] 부산광역시 서구 해돋이로 414-3 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각, 제시외 건물 포함 -목록2. 건물은 인접필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계의 확인은 전문적인 측량을 요함 |
| 토지면적 | 57㎡ (17.2평) | 건물면적 | 57.09㎡ (17.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 47,149,140원 | 최저가격 | (3%)1,332,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)133,200원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.08.04 | (8%)3,883,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.08 | (6%)2,718,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.13 | (4%)1,903,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.17 | (3%)1,332,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 서구 해돋이로 414-3 (서대신동2가) | 대 (제2종일반주거지역) | 57㎡ (17.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 503,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 서구 해돋이로 414-3 (서대신동2가) (부산광역시 서구 해돋이로 414-3) | 블록구조 · (단독주택) | 57.09㎡ (17.3평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각, 제시외 건물 포함 -목록2. 건물은 인접필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계의 확인은 전문적인 측량을 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 57㎡ (17.2평) 건물: 57.09㎡ (17.3평) | 47,149,140원 | |||
대상물건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '서대신역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 도보로 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도역(서대신역)이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시 됨. 북동하향의 완경사지내 조성된 사다리형의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 약 2미터 이내 폭의 도로와 접함. 일련번호(1) :제2종일반주거지역(2023-07-12), <추가기재>가축사육제한구역. 없 음. 없 음. 임대관계 및 기타 가) 블럭조 스레트지붕 단층건으로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등. 창 호 : 샷시창구조임. 일련번호 가)는 주택으로 이용중임. 위생 및 급배수, 난방설비 등이 되어 있음. 후첨 '지적 및 건물개황도' 기호 ㉠과 같이 부합물 및 종물이 소재함. 없 음. 임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 가) 건물은 인접필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추
-일괄매각, 제시외 건물 포함 -목록2. 건물은 인접필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계의 확인은 전문적인 측량을 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1989-10-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1층 방3칸 | 전입: 1989-10-26 확정: 1994-11-23 배당: 2025-03-24 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 1989-10-26 확정: 1994-11-23 배당: 2025-03-24 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 1989-10-26 확정: 1994-11-23 배당: 2025-03-24 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1989-11-15 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 1995-05-12 | 가압류 | 박OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-03-11 | 임의경매 | 파OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각, 제시외 건물 포함 -목록2. 건물은 인접필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계의 확인은 전문적인 측량을 요함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 서구 해돋이로 414-3 (서대신동2가) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 57.09㎡ (17.3평) | 건축면적 | 57.09㎡ (17.3평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1985-06-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해돋이로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 서구 해돋이로 414-3 (서대신동2가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,714만원 | 3,866만원 | 82% | 6.2명 | 3,866만원 |
| 최근 3개월 | 4,714만원 | 3,819만원 | 81% | 5.8명 | 3,819만원 |
| 최근 6개월 | 4,714만원 | 3,771만원 | 80% | 5.4명 | 3,771만원 |
| 최근 12개월 | 4,714만원 | 3,724만원 | 79% | 5.1명 | 3,724만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 66만원
- 필요 현금(실투자)
- 868만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 86만원
- 필요 현금(실투자)
- 859만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 100만원
- 필요 현금(실투자)
- 855만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 9건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.2% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2171 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 대티로115번길 13 (서대신동2가) | 2026.08.25 | 8,964만원 | 2,301만원 | 25.7% | 매각 |
| 2025타경101807 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 보수대로 212-1 (동대신동3가) | 2026.07.28 | 6억 8,295만원 | 1억 6,500만원 | 24.2% | 매각 |
| 2024타경1256 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5 (부민동1가, 부민수목하우스) | 2026.10.06 | 9,600만원 | 3,899만원 | 40.6% | 매각 |
| 2025타경101705 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) | 2026.11.10 | 8,166만원 | 4,180만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경101705 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 보동길278번길 13-2 (동대신동2가) | 2026.09.01 | 8,166만원 | 4,180만원 | 51.2% | 유찰 |
| 2025타경101456 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 오작로73번길 16 (괴정동) | 2026.10.13 | 2억 1,851만원 | 5,316만원 | 24.3% | 매각 |
| 2025타경2751 | 단독·다가구 | 부산광역시 서구 해돋이로214번길 14-21 (초장동) | 2026.08.25 | 1억 2,192만원 | 5,500만원 | 45.1% | 매각 |
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