2025타경102485
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 (부암동) [도로명] 서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 860㎡ (260.2평) | 건물면적 | 98.82㎡ (29.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,924,678,000원 | 최저가격 | (51%)3,033,435,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)525,605,570원 | 청구금액 | 1,596,307,491원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.06 | (89%)5,256,055,700원 | 변경 |
| 2회 | 2026.07.15 | (100%)5,924,678,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.19 | (80%)4,739,742,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.22 | (64%)3,791,794,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.28 | (51%)3,033,435,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 (부암동) | 대 (제1종전용주거지역) | 860㎡ (260.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,649,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 (부암동) (서울특별시 종로구 창의문로11가길 8) | 벽돌구조 · (단독주택) | 98.82㎡ (29.9평) | 일괄평가 (대장연면적 197.63㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 860㎡ (260.2평) 건물: 98.82㎡ (29.9평) | 5,924,678,000원 | |||
본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 '석파정 서울미술관' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임. 기호 1 토지는 부정형의 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호 3 토지는 부정형의 기호 1 토 지의 부속토지(정원)으로 이용 중임. 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함. [기호 1. 부암동 302-2] 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.
일괄매각. 제시외 건물 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-07-29 | 근저당권 | 황OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,596,307,491원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 (부암동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 197.63㎡ (59.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1961-10-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 종로구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 종로구세무서 | 종로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 창의문로11가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 (부암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 59억 2,467만원 | 48억 5,823만원 | 82% | 6.2명 | 48억 5,823만원 |
| 최근 3개월 | 59억 2,467만원 | 47억 9,898만원 | 81% | 5.8명 | 47억 9,898만원 |
| 최근 6개월 | 59억 2,467만원 | 47억 3,974만원 | 80% | 5.4명 | 47억 3,974만원 |
| 최근 12개월 | 59억 2,467만원 | 46억 8,049만원 | 79% | 5.1명 | 46억 8,049만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 15억 1,671만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 5,808만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 19억 6,566만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 5,448만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 22억 8,720만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 7,828만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경55593 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 통일로 545 (홍은동, 진성위메이드) | 2026.06.30 | 2억 4,400만원 | 1억 9,530만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경102376 | 단독·다가구 | 서울특별시 종로구 평창30길 85 (평창동) | 2026.06.18 | 36억 8,721만원 | 21억 500만원 | 57.1% | 매각 |
| 2025타경102711 | 단독·다가구 | 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 (구기동) | 2026.11.05 | 23억 7,705만원 | 13억 2,550만원 | 55.8% | 진행중 |
| 2025타경102593 | 단독·다가구 | 서울특별시 종로구 계동 67-8 | 2026.10.08 | 392억 5,773만원 | 203억원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경10867 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 성북로24길 45-7 (성북동) | 2026.05.07 | 4억 8,948만원 | 2억 2,026만원 | 45% | 매각 |
| 2024타경56220 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 북아현로24길 39 (북아현동) | 2026.11.03 | 25억 8,637만원 | 16억원 | 61.9% | 매각 |
| 2024타경61277 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 북아현로22나길 37-8 (북아현동) | 2026.05.19 | 9억 526만원 | 5억 3,800만원 | 59.4% | 매각 |
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