2024타경2065
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 46-13 (월계동) [도로명] 광주광역시 광산구 월계로 46-13 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 101호로 하여 임대중임(명패는 미부착). - 건축물 대장 상 위반건축물임(2,3층 대수선위반, 1층 주차장에 주택 등 77.89㎡ 증축. 이행강제금이 부과되었으며 2004년 부과금은 3,442,000원임-2024.10.23.자 광산구청 사실조회 회신에 의함). -임차인 이OO, 정성환, 채유석, 김도형은 전세사기피해자 우선매수권 있음 -일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 1 |
| 토지면적 | 235㎡ (71.1평) | 건물면적 | 12.75㎡ (3.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 751,917,340원 | 최저가격 | (36%)269,488,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)26,948,800원 | 청구금액 | 127,692,334원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.10 | (70%)526,343,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.21 | (56%)421,075,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.02 | (45%)336,860,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.13 | (36%)269,488,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 46-13 (월계동) | 대 (제2종일반주거지역) | 235㎡ (71.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 543,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 46-13 (월계동) (광주광역시 광산구 월계로 46-13) | 철근콘크리트구조 | 12.75㎡ (3.9평) | 일괄평가 (대장연면적 369.99㎡) | -일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 101호로 하여 임대중임(명패는 미부착). - 건축물 대장 상 위반건축물임(2,3층 대수선위반, 1층 주차장에 주택 등 77.89㎡ 증축. 이행강제금이 부과되었으며 2004년 부과금은 3,442,000원임-2024.10.23.자 광산구청 사실조회 회신에 의함). -임차인 이OO, 정성환, 채유석, 김도형은 전세사기피해자 우선매수권 있음 -일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 1 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 235㎡ (71.1평) 건물: 12.75㎡ (3.9평) | 751,917,340원 | |||
경량철골조 및 조적조, 판넬조 판넬지붕 단층, 주택, 94.2㎡ * 기호 ㄴ) : 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 9.3㎡ * 기호 ㄷ) : 조적조 판넬지
본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "천곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주 택, 다가구주택 및 소규모 상가 등이 주를 이루고 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경 은 보통시됨. 본건까지 제반 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임. 세로장방형의 평지로서 다가구주택부지임. 본건 남동측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로에 접함. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(임곡 소2-1)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임. 본건 지상에는 별첨"건물개황도" 및 "사진용지"에 도시한 바와 같이 다음의 제시목록외 물건 이 소재하고 있음. <제시외 건물> * 기호 ㄱ) :
-일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 101호로 하여 임대중임(명패는 미부착). - 건축물 대장 상 위반건축물임(2,3층 대수선위반, 1층 주차장에 주택 등 77.89㎡ 증축. 이행강제금이 부과되었으며 2004년 부과금은 3,442,000원임-2024.10.23.자 광산구청 사실조회 회신에 의함). -임차인 이OO, 정성환, 채유석, 김도형은 전세사기피해자 우선매수권 있음 -일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 1
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 102호 | 전입: 2016-05-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 기타 / 102호 | 전입: 2016-05-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 303호전부 40㎡ | 전입: 2018-07-31 확정: 2018-07-31 배당: 2024-05-16 | 보: 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 기타 / 303호 | 전입: 2018-07-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 301호 | 전입: 2019-06-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 3층 301호60.335㎡ | 전입: 2019-06-24 확정: 2019-06-24 배당: 2024-05-29 | 보: 1억 2,100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 기타 / 401호 | 전입: 2019-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2019-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 기타 / 302호 | 전입: 2020-03-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 원OO 대항력 없음 | 주거 / 302호 | 전입: 2020-03-30 확정: - 배당: - | 보: 1억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2020-03-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 원OO 대항력 없음 | 302호전부109.28㎡ | 전입: 2020-03-30 확정: 2020-03-30 배당: 2024-05-28 | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 1층 101호73㎡ | 전입: 2021-12-23 확정: 2021-12-23 배당: 2024-04-11 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 101호 | 전입: 2021-12-23 확정: - 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 201호전부 40㎡ | 전입: 2022-01-18 확정: 2022-01-18 배당: 2024-04-12 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 / 201호 | 전입: 2022-01-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 301호전부 66㎡ | 전입: 2022-06-13 확정: 2022-05-17 배당: 2024-05-02 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2022-06-13 확정: - 배당: - | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 203호 | 전입: 2022-06-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 203호전부 50㎡ | 전입: 2022-06-21 확정: 2022-05-31 배당: 2024-06-03 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 채OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-07-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 채OO 대항력 없음 | 304호전부 50㎡ | 전입: 2024-07-06 확정: 2022-06-23 배당: 2024-05-14 | 보: 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 2층127.29㎡중 남서쪽일부 30㎡ | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 2층127.29㎡중 남서쪽일부 50㎡ | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 2층127.29㎡중 남서쪽일부 33㎡ | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (25건) | - | 보: 14억 400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-08-04 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 127,692,334원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 101호로 하여 임대중임(명패는 미부착). - 건축물 대장 상 위반건축물임(2,3층 대수선위반, 1층 주차장에 주택 등 77.89㎡ 증축. 이행강제금이 부과되었으며 2004년 부과금은 3,442,000원임-2024.10.23.자 광산구청 사실조회 회신에 의함). -임차인 이OO, 정성환, 채유석, 김도형은 전세사기피해자 우선매수권 있음 -일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 1
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 46-13 (월계동) | 대지면적 | 235㎡ (71.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 369.99㎡ (111.9평) | 건축면적 | 127.29㎡ (38.5평) | 건폐율 / 용적률 | 54.2% / 157.4% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2005-08-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광산구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광산구세무서 | 광산구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 월계로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 46-13 (월계동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 5,191만원 | 6억 1,657만원 | 82% | 6.2명 | 6억 1,657만원 |
| 최근 3개월 | 7억 5,191만원 | 6억 905만원 | 81% | 5.8명 | 6억 905만원 |
| 최근 6개월 | 7억 5,191만원 | 6억 153만원 | 80% | 5.4명 | 6억 153만원 |
| 최근 12개월 | 7억 5,191만원 | 5억 9,401만원 | 79% | 5.1명 | 5억 9,401만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 88점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,474만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,570만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 7,462만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,762만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 319만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,085만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 25건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
- 3
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경34200 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로152번길 17-12 (쌍암동) | 2026.07.03 | 6,900만원 | 4,830만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경33852 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 광산구 임방울대로825번길 19 (쌍암동, 에이엠시티 5차) | 2026.08.18 | 8,300만원 | 5,850만원 | 70.5% | 매각 |
| 2024타경84623 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 223-20 (쌍암동, 첨단도휘에드가 2차) | 2026.07.16 | 5,900만원 | 4,633만원 | 78.5% | 매각 |
| 2024타경9301 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로170번길 87 (쌍암동) | 2026.05.08 | 1억 6,800만원 | 1억 1,760만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경34371 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 광산구 왕버들로265번길 5-7 (신창동, 정원씨티캐슬) | 2026.10.08 | 1억 2,700만원 | 7,188만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경34080 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 223-20 (쌍암동, 첨단도휘에드가 2차) | 2026.06.19 | 5,400만원 | 3,800만원 | 70.4% | 매각 |
| 2025타경34383 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 광산구 월계로 223-20 (쌍암동, 첨단도휘에드가 2차) | 2026.06.16 | 5,300만원 | 3,710만원 | 70% | 매각 |
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