2024타경144128 (2)
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) [도로명] 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동, 로제리움2차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,100.4㎡ (332.9평) | 건물면적 | 14.91㎡ (4.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 116,000,000원 | 최저가격 | (17%)19,462,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,946,200원 | 청구금액 | 79,565,873원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.01.22 | (64%)74,240,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.03.12 | (51%)59,392,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.04.21 | (41%)47,514,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.29 | (17%)19,462,000원 | 진행 |
물건 사진 (37장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 대 (일반상업지역) | 1,100.4㎡ (332.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,090,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) (서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동, 로제리움2차)) | 철근콘크리트구조 · 지상20층 · (업무시설) | 14.91㎡ (4.5평) | 일괄평가 (대장연면적 12013.25㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,100.4㎡ (332.9평) 건물: 14.91㎡ (4.5평) | 116,000,000원 | |||
일련번호(1-3) : 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근(일련번호(1)) 및 "영림중학교" 남측 인근(일련번호(2,3))에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급의 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(4) : 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "구로디지털단지역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(5) : 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. 일련번호(1) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(2,3) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 1402호 | 전입: 2022-08-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 1402호 | 전입: 2022-08-24 확정: 2022-07-26 배당: 2025-02-17 | 보: 1억 2,900만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 2,900만원 월: 100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-08 | 소유권 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-09-26 | 가압류 | (OOOOOOO | 25,493,758원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-03-11 | 가압류 | 신OO | 19,371,718원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-05-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-26 | 강제경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-21 | 압류 | 금OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-18 | 임차권설정 | 한OO | 129,000,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 대지면적 | 1,100.4㎡ (332.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 12,013.25㎡ (3634.0평) | 건축면적 | 615.3㎡ (186.1평) | 건폐율 / 용적률 | 55.9% / 1091.7% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 20층 | 사용승인일자 | 2014-01-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가마산로26길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,600만원 | 9,512만원 | 82% | 6.2명 | 9,512만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,600만원 | 9,396만원 | 81% | 5.8명 | 9,396만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,600만원 | 9,280만원 | 80% | 5.4명 | 9,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,600만원 | 9,164만원 | 79% | 5.1명 | 9,164만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 973만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,794만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,261만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,663만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,467만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,614만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 37장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
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