2025타경492
유찰 4회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.19 (별관 제103호 입찰(배당)법정)||
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| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 254 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 현황조사보고서에 첨부된 전입세대 확인서에는 최선조가 1975. 7. 29. 전입한 것으로 기재되어 있으나 이 사건 신청채권자가 제출한 2026.1.20.자 전입세대 확인서에는 해당주소의 세대주가 존재하지 않는다고 표시되어 있음. (2026. 1. 22.자 정정) |
| 토지면적 | 549㎡ (166.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 51,100,000원 | 최저가격 | (34%)17,527,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,752,700원 | 청구금액 | 18,629,510원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.05.07 | (49%)25,039,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.04 | (34%)17,527,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.08.27 | (34%)17,527,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.11.19 | (34%)17,527,000원 | 진행 |
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물건 사진 (15장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 대동면 254 | 임야 (자연녹지지역) | 549㎡ (166.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,660원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 대동면 254 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 현황조사보고서에 첨부된 전입세대 확인서에는 최선조가 1975. 7. 29. 전입한 것으로 기재되어 있으나 이 사건 신청채권자가 제출한 2026.1.20.자 전입세대 확인서에는 해당주소의 세대주가 존재하지 않는다고 표시되어 있음. (2026. 1. 22.자 정정) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 549㎡ (166.1평) 건물: - | 51,100,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
평가대상 토지는 경상남도 김해시 대동면 주중리 소재 '주중문화회관' 남서측 근거리에 소재하고 주위는 신흥 전원주택들이 건립되고 있고 일부 기존 자연마을과 혼재된 주택지대로서 주위환경은 보통시 됨. 평가대상 토지가 소재하는 남동측 원거리에 대중교통수단인 버스 정류장이 소재하나 시 외곽지대로 대중교통편은 다소 불편하나 평가대상 토지까지 접근가능한 상태임. 부정형의 토지로서 인접지인 주중리 255-1번지와 일단으로 사용중이고 255-1번지의 마당으로 주거나지의 상태임. 평가대상 토지는 북측으로 폭약2~3미터의 포장도로에 접하는 상태임. 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 해당사항 해당사항 실지조사일 현재 임대관계 및 기타는 미상임.
[참고사항]
현황조사보고서에 첨부된 전입세대 확인서에는 최선조가 1975. 7. 29. 전입한 것으로 기재되어 있으나 이 사건 신청채권자가 제출한 2026.1.20.자 전입세대 확인서에는 해당주소의 세대주가 존재하지 않는다고 표시되어 있음. (2026. 1. 22.자 정정)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-11-17|배당요구종기일 : 2025.07.30
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 1975-07-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1975-07-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 기OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2026-01-20 확정: 2026-01-20 배당: 2026-01-20 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 기OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2026-01-20 확정: 2026-01-20 배당: 2026-01-20 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022. 11. 17. 근저당권|청구/채권금액 : 18,629,510원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2022-11-17 | 소유권이전 | 손OO | 52,800,000원 | 매매 거래가액:52,800,000원 | 2022.11.17 갑(3) 소유권이전 손OO 매매 거래가액:52,800,000원 |
| 0 | 2022-11-17 | 소유권이전 | 손OO | 52,800,000원 | 매매 거래가액:52,800,000원 | 2022.11.17 갑(3) 소유권이전 손OO 매매 거래가액:52,800,000원 |
| 1 | 2022-11-17 | 근저당권설정 | 새김해새마을금고 | 39,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.11.17 을(1) 근저당권설정 새김해새마을금고 39,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2022-11-17 | 근저당권설정 | 새김해새마을금고 | 39,000,000원 | 말소기준등기 | 2022.11.17 을(1) 근저당권설정 새김해새마을금고 39,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2022-11-17 | 소유권 | 손OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-17 | 근저당권 | 새OO | 39,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-11-17 | 지상권 | 새OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-15 | 근저당권설정 | 김OO | 20,000,000원 | 말소 | 2022.12.15 을(3) 근저당권설정 김OO 20,000,000 소멸 |
| 2 | 2022-12-15 | 근저당권설정 | 김OO | 20,000,000원 | 말소 | 2022.12.15 을(3) 근저당권설정 김OO 20,000,000 소멸 |
| 4 | 2022-12-15 | 근저당권 | 김OO | 20,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2023-05-11 | 압류 | 김해세무서장 | 202,305,114원 | 말소 | 2023.05.11 갑(4) 압류 김해세무서장 소멸 |
| 5 | 2023-05-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-29 | 임의경매 | 새김해새마을금고 | 18,629,510원 | 2025타경492 | 2025.04.29 갑(7) 임의경매 새김해새마을금고 청구금액 18,629,510 2025타경492 소멸 |
| 4 | 2025-04-29 | 임의경매 | 새김해새마을금고 | 18,629,510원 | 2025타경492 | 2025.04.29 갑(7) 임의경매 새김해새마을금고 청구금액 18,629,510 2025타경492 소멸 |
| 6 | 2025-04-29 | 임의경매 | 새OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-09 | 압류 | 국민건강보험공단 | 202,505,098원 | 말소 | 2025.05.09 갑(8) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 7 | 2025-05-09 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-06-04 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 20,330,303원 | 2025카단1621 | 2025.06.04 갑(9) 가압류 소상공인시장진흥공단 20,330,303 2025카단1621 소멸 |
| 6 | 2025-06-04 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 20,330,303원 | 2025카단1621 | 2025.06.04 갑(9) 가압류 소상공인시장진흥공단 20,330,303 2025카단1621 소멸 |
| 8 | 2025-06-04 | 가압류 | 소OO | 20,330,303원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-24 | 압류 | 김OO | 2,025,072,410원 | 말소 | 2025.07.24 갑(10) 압류 김해시 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
현황조사보고서에 첨부된 전입세대 확인서에는 최선조가 1975. 7. 29. 전입한 것으로 기재되어 있으나 이 사건 신청채권자가 제출한 2026.1.20.자 전입세대 확인서에는 해당주소의 세대주가 존재하지 않는다고 표시되어 있음. (2026. 1. 22.자 정정)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 대동면 254 | 대지면적 | 549㎡ (166.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 대동면 254 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,110만원 | 4,190만원 | 82% | 6.2명 | 4,190만원 |
| 최근 3개월 | 5,110만원 | 4,139만원 | 81% | 5.8명 | 4,139만원 |
| 최근 6개월 | 5,110만원 | 4,088만원 | 80% | 5.4명 | 4,088만원 |
| 최근 12개월 | 5,110만원 | 4,036만원 | 79% | 5.1명 | 4,036만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,837만원
최저매각가 대비 +334만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수43.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수47.535점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,752만원
- 예상 대출액
- 876만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,695만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,892만원
- 예상 대출액
- 1,135만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,577만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,033만원
- 예상 대출액
- 1,321만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,533만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 21건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 23장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 34.21%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6959 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 주중길 102-7 | 2026.04.30 | 2억 5,845만원 | 1억 2,664만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경11222 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 주중리 558-3 | 2026.09.02 | 5억 5,233만원 | 1억 5,110만원 | 27.4% | 매각 |
| 2025타경593 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 주동리 999-18 | 2026.06.16 | 5억 9,462만원 | 2억 8,110만원 | 47.3% | 매각 |
| 2024타경7198 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 수안리 151 | 2026.07.16 | 8,719만원 | 832만원 | 9.5% | 매각 |
| 2025타경11357 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 분성로707번길 38 (지내동) | 2026.07.15 | 2억 1,000만원 | 6,001만원 | 28.6% | 매각 |
| 2024타경4675 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저중앙로71번가길 20-1 (대저1동) | 2026.10.01 | 8억 3,256만원 | 2억 1,260만원 | 25.5% | 매각 |
| 2024타경111610 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저1동 806-6 | 2026.05.06 | 15억 9,150만원 | 4억 9,777만원 | 31.3% | 매각 |
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