2025타경51309
유찰 4회2026.10.27 (제111호 경매법정)||
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| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 646 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 목록1 답, 목록2 답 및 일부 도로 등으로 이용중 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 791,543,000원 | 최저가격 | (12%)93,124,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,312,400원 | 청구금액 | 364,704,240원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.14 | (34%)271,499,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.18 | (24%)190,049,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.22 | (17%)133,034,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.27 | (12%)93,124,000원 | 진행 |
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물건 사진 (59장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 당진시 송악읍 646 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 당진시 송악읍 646 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 목록1 답, 목록2 답 및 일부 도로 등으로 이용중 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 791,543,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
- 본건 토지 기호 '1, 2' 본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '중흥하수처리장' 북동측 인근에 위치하며 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통입니다. - 본건 토지 기호 '3' 본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '당진 송악 경남 아너스빌' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통입니다. 본건 토지 기호 '1, 2, 3' 공히, 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다. - 본건 토지 기호 '1' 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기준시점 현재, '답' 등으로 이용 중입니다. - 본건 토지 기호 '2' 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기준시점 현재, '답 및 일부 도로' 등으로 이용 중입니다. - 본건 토지 기호 '3' 인접토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 기
[참고사항]
- 일괄매각 - 목록1 답, 목록2 답 및 일부 도로 등으로 이용중 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2009-06-03|배당요구종기일 : 2025.08.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2009.6.3.근저당권|청구/채권금액 : 364,704,240원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1979-12-27 | 소유권이전 | 이OO | 197,912,271원 | 매매 | 1979.12.27 갑(1) 소유권이전 이OO 매매 |
| 1 | 2009-06-03 | 근저당권설정 | 고OO | 130,000,000원 | 말소기준등기 | 2009.06.03 을(3) 근저당권설정 고대농협 130,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2009-06-03 | 근저당권설정 | 고OO | 130,000,000원 | 말소기준등기 | 2009.06.03 을(3) 근저당권설정 고대농협 130,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 5 | 2009-06-03 | 근저당권 | 고OO | 130,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 6 | 2009-06-05 | 지상권 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2012-01-25 | 근저당권설정 | 고OO | 195,000,000원 | 말소 | 2012.01.25 을(7) 근저당권설정 고대농협 195,000,000 소멸 |
| 2 | 2012-01-25 | 근저당권설정 | 고OO | 195,000,000원 | 말소 | 2012.01.25 을(7) 근저당권설정 고대농협 195,000,000 소멸 |
| 7 | 2012-01-25 | 근저당권 | 고OO | 195,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2014-08-14 | 근저당권설정 | 고OO | 130,000,000원 | 말소 | 2014.08.14 을(8) 근저당권설정 고대농협 130,000,000 소멸 |
| 3 | 2014-08-14 | 근저당권설정 | 고OO | 130,000,000원 | 말소 | 2014.08.14 을(8) 근저당권설정 고대농협 130,000,000 소멸 |
| 8 | 2014-08-14 | 근저당권 | 고OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2025-04-18 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-04-18 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-04-18 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-18 | 소유권이전 | 박OO외3 | - | 상속 박OO 3/9,이OO 2/9,이OO 2/9,이OO 2/9 | 2025.04.18 갑(2) 소유권이전 박OO 외3 상속 박OO 3/9,이OO 2/9,이OO 2/9,이OO 2/9 |
| 4 | 2025-04-18 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-18 | 소유권이전 | 박OO외3 | - | 상속 박OO 3/9,이OO 2/9,이OO 2/9,이OO 2/9 | 2025.04.18 갑(2) 소유권이전 박OO 외3 상속 박OO 3/9,이OO 2/9,이OO 2/9,이OO 2/9 |
| 5 | 2025-05-01 | 임의경매 | 고OO | 364,704,240원 | 2025타경51309 | 2025.05.01 갑(3) 임의경매 고대농협 청구금액 364,704,240 2025타경51309 소멸 |
| 5 | 2025-05-01 | 임의경매 | 고OO | 364,704,240원 | 2025타경51309 | 2025.05.01 갑(3) 임의경매 고대농협 청구금액 364,704,240 2025타경51309 소멸 |
| 9 | 2025-05-01 | 임의경매 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-05-12 | 압류 | 당OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-12 | 2번이명복지분압류 | 당OO | 2,025,051,242원 | 말소 | 2025.05.12 갑(4) 2번이OO지분압류 당진시 소멸 |
| 11 | 2025-07-17 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-17 | 2번이명복지분압류 | 예산세무서장 | 2,025,071,752원 | 말소 | 2025.07.17 갑(5) 2번이OO지분압류 예산세무서장 소멸 |
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■
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 목록1 답, 목록2 답 및 일부 도로 등으로 이용중 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 당진시 송악읍 646 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 당진시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 당진시세무서 | 당진시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송악읍 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 당진시 송악읍 646 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 9,154만원 | 6억 4,906만원 | 82% | 6.2명 | 6억 4,906만원 |
| 최근 3개월 | 7억 9,154만원 | 6억 4,114만원 | 81% | 5.8명 | 6억 4,114만원 |
| 최근 6개월 | 7억 9,154만원 | 6억 3,323만원 | 80% | 5.4명 | 6억 3,323만원 |
| 최근 12개월 | 7억 9,154만원 | 6억 2,531만원 | 79% | 5.1명 | 6억 2,531만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
6억 2,800만원
최저매각가 대비 +7,392만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수44.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.955점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
9,312만원
- 예상 대출액
- 4,656만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,558만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 57만원
- 예상 대출액
- 6,034만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,933만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 802만원
- 예상 대출액
- 7,021만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,699만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 24건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 72장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 25.34%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경795 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 627-1 | 2026.10.06 | 5억 6,118만원 | 1억 2,000만원 | 21.4% | 매각 |
| 2024타경61849 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 661-13 | 2026.07.21 | 2,534만원 | 326만원 | 12.9% | 매각 |
| 2024타경50856 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 492-8 | 2026.07.29 | 8억 1,681만원 | 2억 9만원 | 24.5% | 매각 |
| 2025타경535 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 421 | 2026.05.13 | 8억 9,454만원 | 3억 700만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경60976 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 산137-2 | 2026.04.21 | 1,914만원 | 520만원 | 27.2% | 매각 |
| 2025타경51408 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송악읍 석포리 산58-7 | 2026.09.01 | 5억 4,626만원 | 1억 222만원 | 18.7% | 매각 |
| 2025타경94 | 토지·임야 | 충청남도 당진시 송악읍 석포리 321-41 | 2026.08.25 | 1억 297만원 | 1,029만원 | 10% | 매각 |
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