2025타경22081
유찰 4회지분매각| 소재지 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) [도로명] 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동,아이뷰파크) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.06.02 | 매각물건 | 등기부상 갑구 5번 소유권이전청구권가등기는 가등기권자가 담보가등기로 배당요구하였음 |
| 토지면적 | 1,081.8㎡ (327.2평) | 건물면적 | 43.59㎡ (13.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 179,000,000원 | 최저가격 | (24%)42,978,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)4,297,800원 | 청구금액 | 150,671,300원 | 채권자 | 하OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.17 | (100%)179,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.22 | (70%)125,300,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.04 | (24%)42,978,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) | 대 (준주거지역) | 1,081.8㎡ (327.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,797,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) (부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동,아이뷰파크)) | 철근콘크리트구조 | 43.59㎡ (13.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 등기부상 갑구 5번 소유권이전청구권가등기는 가등기권자가 담보가등기로 배당요구하였음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,081.8㎡ (327.2평) 건물: 43.59㎡ (13.2평) | 179,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 304호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함. 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨. 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 등 건부지로 이용중임. 남측으로 공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음. 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-
본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 ‘안락초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 및 업무시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 서측 근거리에 도시철도4호선 '명장역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임. 2021.12.20 사용승인의
등기부상 갑구 5번 소유권이전청구권가등기는 가등기권자가 담보가등기로 배당요구하였음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-12-05 | 가등기 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-06-02 | 경매개시결정(신청채권) | 하OO | 150,671,300원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
등기부상 갑구 5번 소유권이전청구권가등기는 가등기권자가 담보가등기로 배당요구하였음
당사자 내역
| 채권자 | 하OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) | 대지면적 | 1,081.8㎡ (327.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43.59㎡ (13.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.0% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동래구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동래구세무서 | 동래구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 명안로78번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 (명장동, 아이뷰파크) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,678만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,678만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,499만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,499만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,320만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,320만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,900만원 | 1억 4,141만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,141만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,148만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,996만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,784만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,707만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,240만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,599만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022타경585 | 오피스텔 | 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2 (안락동) | 2026.05.12 | 1억 5,300만원 | 8,900만원 | 58.2% | 매각 |
| 2022타경585 | 오피스텔 | 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 | 2026.05.12 | 1억 5,300만원 | 1억 480만원 | 68.5% | 매각 |
| 2025타경21952 | 오피스텔 | 부산광역시 동래구 명안로9번길 13 (안락동, 안락펠리체) | 2026.10.02 | 2억 1,000만원 | 8,799만원 | 41.9% | 매각 |
| 2023타경61877 | 오피스텔 | 부산광역시 동래구 명안로10번길 34 (안락동) | 2026.08.21 | 2억 5,600만원 | 226만원 | 0.9% | 매각 |
| 2024타경67421 | 오피스텔 | 부산광역시 동래구 충렬대로238번가길 49-5 (낙민동, 아델리아) | 2026.05.06 | 3억 6,000만원 | 2억원 | 55.6% | 매각 |
| 2025타경758 | 오피스텔 | 부산광역시 해운대구 재송동 900-1 센텀센트레빌플래비뉴 102동 9층906호 | 2026.07.20 | 3억 8,800만원 | 2억 7,238만원 | 70.2% | 매각 |
| 2025타경21993 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동) | 2026.11.10 | 1억 4,100만원 | 1억 2,100만원 | 85.8% | 진행중 |
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