2024타경109181
유찰 10회지분매각대지권미등기| 소재지 | 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 [도로명] 부산광역시 강서구 과학산단2로20번길 91 (지사동,지사과학삼정그린코아) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대지권미등기", "지분매각", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 42,165.6㎡ (12755.1평) | 건물면적 | 60㎡ (18.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 158,000,000원 | 최저가격 | (2%)3,123,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)312,300원 | 청구금액 | 150,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.07.30 | (6%)9,108,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.03 | (4%)6,375,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.08 | (3%)4,462,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.12 | (2%)3,123,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 | 대 | 42,165.6㎡ (12755.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 (부산광역시 강서구 과학산단2로20번길 91 (지사동,지사과학삼정그린코아)) | 철근콘크리트구조 · 지상25층 | 60㎡ (18.2평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대지권미등기", "지분매각", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 42,165.6㎡ (12755.1평) 건물: 60㎡ (18.2평) | 158,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 제10층 제1001호로서, 외 벽: 페인트 및 인조석 치장 마감 등, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임. 아파트로 이용 중임. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 및 공동현관기설비, 도 시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음. 남서하향 경사지대내 부정형의 토지로 아파트 및 부속 상가 부지로 이용 중임. 남측으로 시내버스가 운행되는 편도 2차선 도로에 접하며, 단지내 가로망 정비 되어 있음. 도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 도로(접 합), 소로3류(폭 8m 미만)
본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 "녹산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지 및 단지내 상가, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시 됨. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 보 통시 됨.
["선순위임차인", "임차권등기", "대지권미등기", "지분매각", "대항력", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 1001호 | 전입: 2021-10-27 확정: 2021-09-03 배당: 2024-09-25 | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-10-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-15 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-02-14 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 15,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-04-05 | 근저당권 | 양OO | 18,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-07-07 | 근저당권 | 더OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-05-24 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-10-16 | 임차권설정 | 박OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-08-27 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대지권미등기", "지분매각", "대항력", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 1185-1 지사과학삼정그린코아
| 단지명 | 1185-1 지사과학삼정그린코아 | 총 세대수 | 88세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 25층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 | 대지면적 | 42,165.6㎡ (12755.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 60㎡ (18.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 25층 | 사용승인일자 | 2017-04-27 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 지사동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,956만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,956만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,798만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,798만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,640만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,640만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,800만원 | 1억 2,482만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,482만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.0%입니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 156만원
- 필요 현금(실투자)
- 959만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 202만원
- 필요 현금(실투자)
- 938만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 235만원
- 필요 현금(실투자)
- 930만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 37장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 98.0% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
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