2026타경4011 (2)
지분매각| 소재지 | (마곡동, 마곡에스비타워3) [도로명] 서울특별시 강서구 마곡서로 56 (마곡동, 마곡에스비타워3) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 이 사건 부동산(201호)은 인접한 202호 및 203호와 벽체구분없이 미용실(상호: 어반트랜드 헤어)로 이용중임. - 감정평가는 벽체의 철거 및 설치가 용이하다고 보아 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 평가함(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 1,366.4㎡ (413.3평) | 건물면적 | 47.88㎡ (14.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 559,000,000원 | 최저가격 | (100%)559,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)55,900,000원 | 청구금액 | 981,962,114원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.10.22 | (100%)559,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (마곡동, 마곡에스비타워3) | 대 | 1,366.4㎡ (413.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (마곡동, 마곡에스비타워3) (서울특별시 강서구 마곡서로 56 (마곡동, 마곡에스비타워3)) | 철근콘크리트구조 · 지상9층 | 47.88㎡ (14.5평) | 토지·건물 일괄평가 | - 이 사건 부동산(201호)은 인접한 202호 및 203호와 벽체구분없이 미용실(상호: 어반트랜드 헤어)로 이용중임. - 감정평가는 벽체의 철거 및 설치가 용이하다고 보아 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 평가함(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,366.4㎡ (413.3평) 건물: 47.88㎡ (14.5평) | 559,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상9층 건물의 제2층 제202호 및 제201호로서, (사용승인일: 2019.9.26) 외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시조 및 강화유리 통창 마감 등 본건 기호1, 기호2는 인접호수인 제203호와 벽체구분없이 미용실(상호:어반트랜드 헤어)로 이용 중에 있습니다. 공동으로 이용하는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다. 인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니
본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울공진초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다. 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "마곡역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
- 이 사건 부동산(201호)은 인접한 202호 및 203호와 벽체구분없이 미용실(상호: 어반트랜드 헤어)로 이용중임. - 감정평가는 벽체의 철거 및 설치가 용이하다고 보아 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 평가함(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2019-11-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 4,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 월: 4,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-10-31 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 981,962,114원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 이 사건 부동산(201호)은 인접한 202호 및 203호와 벽체구분없이 미용실(상호: 어반트랜드 헤어)로 이용중임. - 감정평가는 벽체의 철거 및 설치가 용이하다고 보아 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 평가함(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (마곡동, 마곡에스비타워3) | 대지면적 | 1,366.4㎡ (413.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 47.88㎡ (14.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.5% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 마곡에스비타워3) 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (마곡동, 관할 지방국세청 | (마곡동, 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 마곡에스비타워3)세무서 | 마곡에스비타워3) 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (마곡동, 마곡에스비타워3) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 5,900만원 | 4억 5,838만원 | 82% | 6.2명 | 4억 5,838만원 |
| 최근 3개월 | 5억 5,900만원 | 4억 5,279만원 | 81% | 5.8명 | 4억 5,279만원 |
| 최근 6개월 | 5억 5,900만원 | 4억 4,720만원 | 80% | 5.4명 | 4억 4,720만원 |
| 최근 12개월 | 5억 5,900만원 | 4억 4,161만원 | 79% | 5.1명 | 4억 4,161만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 7,950만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,364만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 6,223만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 5,612만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 2,148만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,208만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |
| 2024타경3029 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 양천로 00344-00000 | 2026.09.01 | 9억 8,800만원 | 7억 2,000만원 | 72.9% | 매각 |
| 2024타경506042 | 근린상가 | 인천광역시 서구 북항로 00030-00000 | 2026.07.10 | 6억 3,900만원 | 3억원 | 46.9% | 매각 |
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