2025타경12501
유찰 4회지분매각| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 천안대로 1718 (부영아파트) [도로명] 충청남도 천안시 서북구 천안대로 1718 (부영아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.10.15 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 28,379㎡ (8584.6평) | 건물면적 | 49.66㎡ (15.0평) | 소유자 | 윤OO |
| 감정가격 | 80,000,000원 | 최저가격 | (24%)19,208,000원 | 채무자 | 윤OO |
| 입찰보증금 | (10%)1,920,800원 | 청구금액 | 76,387,718원 | 채권자 | 장OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (100%)80,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.06 | (70%)56,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.26 | (24%)19,208,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 천안대로 1718 (부영아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 28,379㎡ (8584.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 249,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 천안대로 1718 (부영아파트) (충청남도 천안시 서북구 천안대로 1718 (부영아파트)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 49.66㎡ (15.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 28,379㎡ (8584.6평) 건물: 49.66㎡ (15.0평) | 80,000,000원 | |||
철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 12층 아파트내 11층 1106호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호입니다. 각각 아파트 1개호(방2, 거실, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다. 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다. 남서측 및 북서측으로 아스콘 포장도로를 이용하여 간선도로에 접근하고 있습니다. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
대상물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 수헐리 소재 '수헐교차로' 북서측 인근에 위치하는 '부영아파트' 단지내 위치하며, 부근은 상가, 공동주택, 공장 등이 섞여 있는 근교 주택지대입니다. 대상물건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통입니다.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2017-09-08 확정: 2017-07-31 배당: - | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 6,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-19 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-10-15 | 경매개시결정(신청채권) | 장OO | 76,387,718원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 장OO | 채무자 | 윤OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 윤OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 1718 (부영아파트)
| 단지명 | 1718 (부영아파트) | 총 세대수 | 132세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 12층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 천안대로 1718 (부영아파트) | 대지면적 | 28,379㎡ (8584.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.66㎡ (15.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1998-04-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서북구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 천안대로 1718 (부영아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,000만원 | 6,560만원 | 82% | 6.2명 | 6,560만원 |
| 최근 3개월 | 8,000만원 | 6,480만원 | 81% | 5.8명 | 6,480만원 |
| 최근 6개월 | 8,000만원 | 6,400만원 | 80% | 5.4명 | 6,400만원 |
| 최근 12개월 | 8,000만원 | 6,320만원 | 79% | 5.1명 | 6,320만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 960만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,781만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,244만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,652만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,448만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,604만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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