2024타경56259
유찰 7회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) [도로명] 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동,나비빌딩) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2024.05.27 | 매각물건 | ·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재 |
| 토지면적 | 2,024㎡ (612.3평) | 건물면적 | 4.57㎡ (1.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 16,500,000원 | 최저가격 | (21%)3,460,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)346,000원 | 청구금액 | 60,894,803원 | 채권자 | 쇼OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.08 | (51%)8,448,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.27 | (41%)6,758,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.07 | (33%)5,406,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.23 | (21%)3,460,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) | 대 (일반상업지역) | 2,024㎡ (612.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 26,460,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) (서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동,나비빌딩)) | 철골철근콘크리트구조 | 4.57㎡ (1.4평) | 토지·건물 일괄평가 | ·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,024㎡ (612.3평) 건물: 4.57㎡ (1.4평) | 16,500,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내에 구분 소유된 3층 319호, 3층 338호, 3층 357호, 3층 369호, 지하층 190호로서, 외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 상가(판매 및 영업시설)로서 공히 공실상태임. 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장된 도로와 인접함. 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2015-04-15)(접합), 가
본건은 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며 주위는 각종 판매시설 및 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨. 차량출입 자유롭고 인근에 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 및 버스승강장이 소재하여 대중 교통상황 보통시됨. 철골
·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-01 | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-23 | 강제경매 | 쇼OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재
당사자 내역
| 채권자 | 쇼OOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) | 대지면적 | 2,024㎡ (612.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 4.57㎡ (1.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 천호대로157길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,650만원 | 1,353만원 | 82% | 6.2명 | 1,353만원 |
| 최근 3개월 | 1,650만원 | 1,336만원 | 81% | 5.8명 | 1,336만원 |
| 최근 6개월 | 1,650만원 | 1,320만원 | 80% | 5.4명 | 1,320만원 |
| 최근 12개월 | 1,650만원 | 1,303만원 | 79% | 5.1명 | 1,303만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 173만원
- 필요 현금(실투자)
- 976만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 224만원
- 필요 현금(실투자)
- 953만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 260만원
- 필요 현금(실투자)
- 944만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경60432 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로159길 20 (천호동) | 2026.11.09 | 17억 2,000만원 | 4억 8,560만원 | 28.2% | 매각 |
| 2024타경51681 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로 1095 (천호동, 현대코아아파트) | 2026.04.20 | 8,400만원 | 1,515만원 | 18% | 매각 |
| 2025타경292 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천중로 21 (천호동) | 2026.07.20 | 3억 200만원 | 2억 1,360만원 | 70.7% | 매각 |
| 2024타경3613 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9 (성내동, 화영하우스7차) | 2026.07.13 | 2억 7,300만원 | 1억 1,182만원 | 41% | 매각 |
| 2024타경62148 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 26 (둔촌동, 라온스토리) | 2026.08.31 | 3억 300만원 | 2억 4,388만원 | 80.5% | 매각 |
| 2023타경55266 | 근린상가 | 서울특별시 강동구 천호대로188길 8 (둔촌동, 토브하우스) | 2026.10.26 | 2억 6,000만원 | 2,500만원 | 9.6% | 매각 |
| 2024타경3392 | 근린상가 | 서울특별시 송파구 토성로 38-4 (풍납동) | 2026.07.27 | 40억 9,132만원 | 24억 120만원 | 58.7% | 매각 |
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