2025타경377
유찰 6회| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 493-1 [도로명] [토지 임야 1174㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -자생 입목 포함 평가함. -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음). |
| 토지면적 | 1,085㎡ (328.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 50,482,000원 | 최저가격 | (12%)6,206,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)620,600원 | 청구금액 | 10,909,860원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.06.22 | (25%)12,665,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.27 | (18%)8,866,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.10.26 | (18%)8,866,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.12.07 | (12%)6,206,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 고성군 고성읍 493-1 | 대 (보전녹지지역) | 1,085㎡ (328.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 53,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 고성군 고성읍 493-1 ([토지 임야 1174㎡]) | 일반목구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | -자생 입목 포함 평가함. -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,085㎡ (328.2평) 건물: - | 50,482,000원 | |||
본건은 경남 고성군 고성읍 수남리에 소재하는 '고성 코아루 더파크 아파트' 북측 인근에 위치하며, 부근은 읍소재지내 차량 통행이 빈번한 간선도로변의 아파트단지, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 관내 일반적 교통사정은 보통시됨. 대체로 사다리형의 토지로서, 남측 하향의 급경사지이고, 토질 및 지세는 보통시되며, 지상에 활.잡목 등이 자생하는 자연림임. 북서측으로 폭 약2~5m 내외의 포장도로에 접하나, 급경사지로서 차량 출입은 불가임. 자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법>. 없 음. 없 음. 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지'감정평가액 산출 근거 및 그 결정에 관한 의견' 참조.
-자생 입목 포함 평가함. -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 임야, 사람이 도보로 접근이 불가능하며 근처 `부동산` 방문하여 진입로 등 문의한 바, 수목이 울창하고 경사가 심하며 철책으로 둘러있고, 고가도로에 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2011-03-09 | 소유권이전 | 임OO | 20,000,000원 | 매매 거래가액:20,000,000원 | 2011.03.09 갑(6) 소유권이전 임OO 매매 거래가액:20,000,000원 |
| 0 | 2011-03-09 | 소유권이전 | 임OO | 20,000,000원 | 매매 거래가액:20,000,000원 | 2011.03.09 갑(6) 소유권이전 임OO 매매 거래가액:20,000,000원 |
| 1 | 2011-03-09 | 근저당권설정 | 고OO | 13,000,000원 | 말소기준등기 | 2011.03.09 을(5) 근저당권설정 고성군수협 13,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2011-03-09 | 근저당권설정 | 고OO | 13,000,000원 | 말소기준등기 | 2011.03.09 을(5) 근저당권설정 고성군수협 13,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2025-02-21 | 임의경매 | 고OO | 10,909,860원 | 2025타경377 | 2025.02.21 갑(9) 임의경매 고성군수협 청구금액 10,909,860 2025타경377 소멸 |
| 2 | 2025-02-21 | 임의경매 | 고OO | 10,909,860원 | 2025타경377 | 2025.02.21 갑(9) 임의경매 고성군수협 청구금액 10,909,860 2025타경377 소멸 |
| 3 | 2025-04-21 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 8,209,608원 | 2025카단47 | 2025.04.21 갑(10) 가압류 소상공인시장진흥공단 8,209,608 2025카단47 소멸 |
| 3 | 2025-04-21 | 가압류 | 소상공인시장진흥공단 | 8,209,608원 | 2025카단47 | 2025.04.21 갑(10) 가압류 소상공인시장진흥공단 8,209,608 2025카단47 소멸 |
주의사항 및 매각조건
-자생 입목 포함 평가함. -분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 고성군 고성읍 493-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.32㎡ (8.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 1940 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고성군 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고성군세무서 | 고성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고성읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 고성군 고성읍 493-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,048만원 | 4,139만원 | 82% | 6.2명 | 4,139만원 |
| 최근 3개월 | 5,048만원 | 4,089만원 | 81% | 5.8명 | 4,089만원 |
| 최근 6개월 | 5,048만원 | 4,038만원 | 80% | 5.4명 | 4,038만원 |
| 최근 12개월 | 5,048만원 | 3,988만원 | 79% | 5.1명 | 3,988만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 87.7%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 310만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,117만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 402만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,075만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 467만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,059만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 87.7% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경377 | 토지·임야 | 경상남도 고성군 고성읍 수남리 493-1 | 2026.12.07 | 5,048만원 | 996만원 | 19.7% | 진행중 |
| 2024타경1875 | 토지·임야 | 경상남도 고성군 고성읍 신월리 산9 | 2026.06.15 | 3억 3,959만원 | 7,000만원 | 20.6% | 매각 |
| 2025타경21519 | 토지·임야 | 경상남도 고성군 고성읍 대독리 1-1 | 2026.10.26 | 913만원 | 145만원 | 15.9% | 매각 |
| 2024타경1875 | 토지·임야 | 경상남도 고성군 고성읍 신월리 407-15 | 2026.06.15 | 5,440만원 | 919만원 | 16.9% | 매각 |
| 2025타경20064 | 토지·임야 | 경상남도 고성군 고성읍 월평리 268-2 | 2026.07.27 | 1억 811만원 | 3,250만원 | 30.1% | 매각 |
| 2025타경21847 | 토지·임야 | 경상남도 고성군 고성읍 이당리 411-5 | 2026.07.13 | 7,686만원 | 4,120만원 | 53.6% | 매각 |
| 2025타경429 | 토지·임야 | 경상남도 고성군 삼산면 두포리 238 | 2026.08.31 | 9,784만원 | 8,567만원 | 87.6% | 매각 |
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